妻子死後留下遺囑，婚前房產歸弟弟，但是丈夫再婚前仍有權居住，這是怎麼回事？近日，武漢首例居住權執行案件落下帷幕，也讓我們見識到這項《民法典》新增權利的威力……

》》案情回顧

2006年，許女士與李先生結婚，婚後未生育子女。

2014年1月，身患重病的許女士立下遺囑，表示自己辭世後，將她和丈夫居住的房屋（經查屬許女士的婚前財產）贈與給弟弟，但李先生再婚前仍有權居住其中。

2016年，許女士病逝。之後，妻弟許先生與丈夫李先生因許女士遺產問題訴至法院，經審理，法院判決該房屋歸許先生所有，李先生擁有該套房屋的居住使用權。

時至2021年初，李先生髮現所住房屋被妻弟許先生掛在網上出售，他擔心房子被賣後不能繼續居住，遂到法院申請居住權強制執行，之後法院作出執行裁定。

目前李先生在律師陪同下，已辦理完畢居住權登記手續。由此帶來最直接的結果就是，即便妻弟許先生將該房屋賣掉，李先生再婚前仍有權居住其中。

綜上，根據《民法典》的相關規定，居住權該怎麼設立？適用哪些情形？存在哪些問題呢？

一、居住權怎麼設立？

根據《民法典》的相關規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的權利，以滿足生活居住的需要。

簡單說，房屋所有權人在為你設立居住權後，你有權居住、使用該房屋，其設立期限可以是10年、20年，也可以是終生。那麼居住權該怎麼設立呢？

（一）訂立居住權合同

根據《民法典》第367條的規定，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。一般包括下列條款：（1）當事人的姓名或者名稱和住所；（2）住宅的位置；（3）居住的條件和要求；（4）居住權期限；（5）解決爭議的方法。

居住權的設立一般是無償的，但是你們另有約定的除外。此外要記住，設立居住權要向不動產登記中心申請居住權登記，居住權自登記時設立。

（二）遺囑設立

《民法典》第371條規定，以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。

這個法條是什麼意思呢？類似案例中許女士的做法，遺囑人生前可以在遺囑中明確為特定物件設立一個居住權。遺囑人死亡後，繼承人按照遺囑繼承的方式取得房屋所有權，但同時繼承人需要按照遺囑的內容在房屋上為被繼承人指定的物件辦理居住權登記。

二、設立居住權適用哪些情形？

（一）離婚時為讓對方及時給付折價補償款，在房產上設立居住權

雙方可以在離婚協議中約定，房屋歸對方所有，但是對方需要向你支付一定數額的房價補償款。在你將房屋完全過戶給對方的同時，要求對方為你辦理居住權設立登記。

（二）結婚時可要求對方為自己設立居住權

這屬於婚前房產加名問題的變通選擇，結婚前，女方不一定非得要求男方在婚前房產上加自己的名字，可以設立固定期限或以有生之年為限一個居住權，這樣既保住女方的居住利益，也可避免在房產證上加名鬧矛盾。

（三）老人立遺囑為心儀之人設立居住權

老人想將房子留給子女，又擔心常年照顧自己的後老伴、保姆在自己死後被子女趕走。此時，老人可以在立遺囑時，明確為心儀之人設立一個固定期限或以有生之年為限的居住權。老人百年之後，子女就需要按照老人的意思配合其辦理居住權設立登記，保障老人心儀之人的居住權利。

（四）實現“以房養老”

老人可以將自有房屋抵押或賣給銀行、保險公司等金融機構，同時在房子上給老人設立居住權，老人可透過合同約定按月領取一筆售房款，並在房屋中居住到去世為止。

三、設立“居住權”，對房屋買賣有哪些影響？

《民法典》規定居住權主要為了保障老年人或其他家庭成員的居住利益，滿足特定弱勢群體的住房需求。居住權屬於用益物權，是一種絕對權，必須透過登記設立，可以對抗房屋所有權人之外的任何第三人。

由於這種權利本身的性質，設立了居住權的房屋，其流通價值將大打折扣，因為居住權人在居住權期限屆滿前可以一直居住在房屋內。在當前背景下，我們買房時除了看房子有沒有被抵押、租賃，還要在不動產登記機構查詢意向購買的房屋有沒有設立居住權登記，以免出現 “房子歸你，但你住不了”的情況。

居住權問題涉及較為前沿的法律專業知識，若需要起草居住權合同或處理相關事項建議委託律師，有不懂之處可以和我聊聊。