■本文作者：賴佩琳 北京在明律師事務所

導語：

被徵收房屋價值的評估是徵收補償協議中“補償金額”確定的重要依據。現實中，房屋徵收部門與被徵收人的矛盾點也往往在於對房屋價值評估的結果。為了讓自己的房屋得到公平、公正、客觀地評估，以減少雙方之間的矛盾糾紛，被徵收人應該注意些什麼呢？今天，

在明律師就幫您排排國有土地上房屋價值評估領域的3個大坑

。

一、選哪個機構無所謂？

《國有土地上房屋徵收評估辦法》第四條規定，房地產價格評估機構應先由被徵收人協商確定；若協商不成，可以按照多數人決定或者搖號等隨機方式確定。

由此可見，被徵收人在評估機構的選擇上還是有很大主動權的。然而現實中很多人認為選擇哪個機構都無所謂。因此大多數評估機構最後都是由徵收方主導確定的，被徵收人根本沒有參與上述程式。

事實上，評估是行為人按照一定方法對客觀事物進行評價、估值的過程。雖然存在客觀標準，但仍然有評估主體能動性的體現。

因此

選擇一個公允的評估機構，更可能得出一個公平合理的結果，從而避免暗箱操作

。顯然，對於被徵收人而言，積極行使權利和消極對待，結果一定會不一樣。

參與，即意味著你對評估乃至於整個徵收程式上權利的行使，就會對徵收方、評估機構接下來的行為產生直接的監督作用，其中的意義是不言而喻的。

不參與，那就意味著被動，有任人宰割的感覺。

二、拖一拖，也許房屋的評估價值能漲

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十條的規定：“被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。”

但是如果房屋徵收決定公告之日與決定補償之日相距時間過久，房屋的市場行情發生變化，以公告之日的價格進行補償往往不能保障被徵收人的利益，違背了公平補償的原則。

事實上，對於評估時點的確定不能靜止、片面的認定，而應結合徵收評估報告有效期限、雙方程式推動情況、房價漲幅情況等綜合考量，不能一概而論。譬如在下圖列明的不同情況下，可能得出不一樣的結論。

在近年來最高法的裁判文書中明確提到：徵收方怠於履行補償安置的法定職責，自身存在明顯過錯的情況下，房屋價值的評估時點才會酌情進行“後移”。

因此，

如果房屋的評估報告已作出，但被徵收人無正當理由遲延履行簽約、騰房義務的情況下，其應承擔房價上漲帶來的風險

。也就是說，此時不僅補償價格上漲不了，自己的房屋還相對貶值了。

三、評估結果不滿意，只會起訴找法院

《國有土地上房屋徵收評估辦法》第二十條規定，被徵收人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。

同時，該法第二十二條還規定了被徵收人對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。

現實中被徵收人常犯的錯誤就是忽略以上“複核”、“鑑定”的作用而直接走司法救助途徑。

然而事實上，房地產價格評估機構與評估專家委員會對於房屋價格評估的審查工作比法院更加專業。

因此在初次評估不符合專業規定時，更容易發現問題，從而維護當事人的權利。在明律師提醒各位：此異議期限非常短，僅僅只有10天。很多當事人後知後覺地想起復核與鑑定，早已錯過了法定期限。

屆時，被徵收人不僅會因為期限已過喪失兩條救濟途徑，還通常會因為沒有專業律師的代理和證據材料的佐證，很難在訴徵收補償決定的庭審中推翻評估報告。這將極有可能導致訴訟的失敗，使補償決定變成難以被撼動的最終補償結果。

在明律師希望大家的房屋能夠評出符合各位心理預期的價格。但被徵收人在評估機構選擇上必須上點兒心，同時不要抱著“坐等漲價”的僥倖心理。如果對評估結果不滿意，應當及時申請複核和專家委員會鑑定，用盡法定的權利救濟途徑，不宜將保全部押在最後的訴訟上。

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