近日，東吳證券的任先生在談到我國房地產時用的一個新的名詞，叫“最堅硬的泡沫”，我也想談談對這個問題的幾點認知：

1。首先，從經濟週期上看，很多人認為房地產只會漲不會跌。實際上，國外成熟經濟體的歷史經驗都說明，房地產市場是有周期的，只是這個週期會比較長，平均要長達二十年左右，而由於中國的房地產市場化的時間總共也才二十多年，基本上屬於一個週期還沒有完全走完的情況，加之政策的調控影響了人們的預期。其實，如果不調控的話，在2014-2015年，房地產當時是明顯在進行回調了，如果大家還記得的話，可以去看看當時各地的報紙，是不是當時地方政府都在進行分解指標去庫存呢？反正我所在的廣州市當時就分解指標到各個區進行壓降庫存，房子明顯是賣不動的當時，價格也是在走低的，想想當時的自己為什麼不買而非要等他漲起來了才覺得一定要買房呢？當時為什麼不說房價只會漲不會跌呢？

2。租金收入比嚴重偏低。國際上普遍認為，房子的價格是一年的租金收入20倍左右是比較合理的，也即一年租金大概可以達到房價的5%左右，這樣你20年可以收回你的成本。這也是房地產REITS的基本收益率，有了這個收益率，你才可以長期持有，安安心心當你的包租公、包租婆，也可以用來抵禦通脹。可現在的租金收入比是多少呢？以我自己租房的租金為參照，目前自己租房每個月租金2800（座標廣州市花都區），面積116平，從2017年5月到現在租金沒有漲過（不要以為房東好心，真心市場就是這個價，而且穩定的長租客現在越來越難找了），但而在市場房價大概在250萬左右，就算他230萬吧（比報價少20萬），租金每個月算他3000（比實際多200），一年3萬6，這樣算下來3。6/230=1。57%，而現在貨幣基金收益率一年至少也有2%以上，做個穩健理財，一年5%應該問題不大，也就是把房子賣了，收回230萬的情況下，你一定至少可以拿回230*5%=11。5萬的收益，比收租金划算得多了。

3。很多人都認為，現在那麼多人買房子，那麼多人炒房子，國家不會讓房價跌，如果房價跌了銀行受不了、國家受不了。持這種觀點的人，實際上是想“背靠大樹好乘涼”，升值的時候想著自己多賺，貶值的時候想著還有國家和更多的炒房客一同背鍋。其實，我們政府很早就警告過你“房住不炒”了，是你自己不聽話，到時候賠了錢你難道還要去找政府說理去嗎？如果ZF只說過一次的東西，你可以不用太拿他當回事，但是如果他一而再、再而三地反覆強調的話，你就真得當點心了，“房住不炒”就是其一，還有“最佳化稅制結構，提高直接稅比重”、“房產稅只會晚到不會缺席”、“房地產是最大的灰犀牛”等等，大家真得好好掂量掂量了，高層倒底想傳達給我們一個什麼樣的觀點呢？再說銀行，為什麼要抵押，為什麼不讓你0首付呢？就怕你棄房斷供，拍賣後都拿不回來給你的貸款啊！所以，就算房價跌3成，銀行也能撐得住，他是有底線的，那麼你個人炒房，你的安全底線在哪裡呢？你能保證你的房子不會被收走拍賣嗎？你能確保你的收入一直穩定增長嗎？你能保證你的家庭不遭受重大變故嗎？

以上先說這麼多吧，大家怎麼看呢？