越到年底，越有驚喜。
昨晚
（12月10日）
，備受關注的保利羅蘭國際開盤，現場人頭攢動，座無虛席，極其火爆。
當天，專案勁銷近10億，盡展紅盤吸金實力。
丨保利羅蘭國際開盤現場
對於一個7年大城來說，
這
也許只是一件稀
疏
平常的事情
，但放在
當下
的
廣州，又顯
得有些
不
同。
在本文開始之前，我們不妨先來思考一個問題：
現在的廣州，
如果給你400-450萬，買南向三房，你有哪些選擇；而如果給你600-650萬，買南向四房，你又有哪些選擇。
很多人會嘆息，這樣的價格，地段、配套、品牌、戶型、朝南，很難兼得，只能有所捨棄。
此言不虛。
核心地段買南向三四房，真這麼難？
我們先來看，
總價400-450萬，在廣州，到底能買到什麼板塊、什麼素質的房子？
在
番禺
，
這個預算，除了萬博，新造、廣州南站、番禺客運站等不少板塊基本都能挑一挑，但要是疊加考慮學位，那就只剩
南站板塊
可選了。
美中不足的是，在地段價值賦能上，目前的南站，還需要一點時間等待。
而且，考慮到目前周邊還沒有大型商超，從居住的角度來看，同樣略遜一籌。
再看
黃埔
，選擇同樣不少。
黃陂板塊
，幾個樓盤基本都可以挑一挑，有地鐵，環境好，舒適度不用說。
但還是有些許瑕疵，比如，地段爆發力不如老黃埔、科學城；
再如，雖然周邊學校整體素質還不錯，但還是得靠搖。
丨黃陂板塊，攝影：廣州房產 細鵬
廟頭板塊
，地段賦能是夠了，但目前沒有確定的學校，再加上週邊環境的因素，很難讓人完全忽略。
當然，
老黃埔
也有一小部分單位可選，但400-450萬預算，只能買到一套北向三房，對於有居住追求的朋友來說，同樣被pass掉。
這樣輪番盤點下來，竟然發現，只剩下
核心地段買
一支獨苗了。
趕巧，房產君也把整個科學城的樓盤翻了個遍，發現：總價400-450萬的預算，在科學城確實不少，但買到核心地段南向三房，又真的沒幾個。
地段買
，
畢竟不是科學城核心，商業氛圍和人氣差了點，而且學校尚未官宣
。
科學城
，
400-450萬能買南向三房的，又有學校官宣的，還真的就
香雪板塊
了，而且嚴格來說，在這裡，
只要413萬起就能買建面約97平南向三房。
| 保利羅蘭國際，攝影：@廣州房產 細鵬
再來看總價
600-650萬買南向四房，同樣大傷腦筋。
房產君查詢了一下，今年下半年，這個價位的網籤情況。
根據克而瑞統計，今年中心六區只有21個盤符合，網籤僅386套。
但這個預算能買到的，要麼是不到120平的小四房，甚至90平的3+1房，居住體驗大相徑庭；
要麼得選西部的芳村、同德圍等板塊，城市介面有待改善，地段賦能也稍遜色。
東部嘛，兜兜轉轉又回到了剛才選三房的思路，還是那句話，要麼地段不夠核心，要麼學校沒官宣，或者周邊商業氛圍不集中。
而要同時滿足“
區府+商業齊全+學校
”
這三大要素的，更是少之又少的。
在這一點，保利羅蘭國際同樣能滿足，
大概612萬起就能買到建面約134平四房，
確實很難得。
那麼，保利羅蘭國際，又是怎麼一一滿足需求的？
我們不妨再來仔仔細細盤算一下。
區府板塊
保利羅蘭國際
地段賦能√：
從位置上來看，保利羅蘭國際地處科學城區府板塊，坐落在開創大道之上。
沿著開創大道一路走下去，你會發現，保利羅蘭國際的朋友圈，都是大家熟知的企業大咖。
南方電網、雪松控股、多益網路、億航無人機、香雪製藥、創維華南總部、灣區半導體集團等總部企業，都在這裡。
甚至，廣州的5家世界500強企業，就有2家花落此地。
對於很多人來說，這裡就是廣州東部的yyds
（永遠的神）
。這份信心，可不是隨口吹噓的，而是有例為證。
根據時代財經
，
截至2020年，廣州
117家A股上市公司中，就有43家在黃埔，其中又有80%
都位於
科學城地處的蘿崗街道。
同時，廣州認定的約580家總部企業中，也有約107個總部位於黃埔，其中70%以上還是位於科學城，
一騎絕塵。
丨資料來自時代財經，統計截至2020年12月
總部企業聚集，成效幾何？過去幾年，科學城已經用一份份成績單，交出了答卷。
比如
，
高薪酬、高消費力的人才聚集。
單單43家上市公司，就創造了約21。98萬個就業崗位，
人均薪酬達17。4萬，相當於全市人均工資的1。6倍。
而根據七普資料，2020年科學城5個街道的常住人口已達到約55。1萬，幾乎能與老黃埔9個街道的約58。26萬人掰手腕了。
丨攝影：廣州房產 細鵬
當然，產業的力量，最終也會投射到樓市中。
如今，科學城的新房單價已突破4萬，個別明星樓盤已經達到了5萬+。
即便在限價之下，對比去年，科學城核心區依舊能維持10%的漲幅；
相反，像遠郊的增城
部分樓盤卻直接回落至
幾年前，甚至跌破
樓面地價
。
科學城核心，產城融合典範
先來看，最重要的地段。
當然，隨著產業高度聚集、住宅的開發，科學城不少優質配套，自然也隨之落地。
從這一點來看，保利羅蘭國際同樣不落下風。
配套完善√：
保利羅蘭國際，家門口就是黃埔老牌的
完善
，已經建成，也已開學數年。
根據今年黃埔區招生政策，保利羅蘭國際就在招生地段內，當然未來招生政策是否變化，還要以教育局為準。
目前，整個科學城片區內，已經確定引入學校的，只有兩個樓盤。
但片區內另一個樓盤，450萬隻能買到北向三房，南向三房的成本，又比保利羅蘭國際高出約110萬
。
而且，後期保利羅蘭國際還會繼續興建一所30班小學，
這意味著，
整個
小區，加起來小學的招生規模大概有54個班左右。
從這一點來看，保利羅蘭國際，略勝一籌。
丨開發區二小北校區實景圖
家門口開發區二小，商業、公園環繞
保利羅蘭國際，周邊就有蘿崗萬達、奧園廣場、香雪城等近10大商業體，黃埔區府點名的時尚消費地標——
先看學校：
，也在不遠處。
根據黃埔區規劃，未來，整個科學城還將打造4大社群商業中心，而
省一級學校開發區二小北校區
，就是其中一大核心。
當然，周邊還有大大小小近10個公園，以及三甲醫院——中山大學附屬第三醫院嶺南分院。6號線、7號線二期
（在建中）
、21號線，也在這裡交匯。
住在這裡
，學校、商業、醫療、公園等市政配套一應俱全，對於注重居住舒適度的朋友來說，還是相當合適的。
再來看商業。
最重要的是，保利羅蘭國際
至泰商業廣場
保利羅蘭國際社群商業中心
，
而大概612萬就能買到
南向三四房，一步到位
請注意，這不僅是在科學城核心地段，家門口有優質學校的房子。
而且，前者是一個
大概
三房兩衛
，後者則是
一個南北對流、四開間朝南的四房。
丨建面約97㎡戶型圖
413萬就能買到97平三房
在廣州，但凡你住過北向，就會感受到南向的好。
住北向的房子，夏天悶熱一絲風都沒有，冬天則北風狂吹。要是遇上回南天，溼噠噠的感覺，更是讓人渾身發憷。
但買了南向房子的朋友，居住體驗再愜意不過：
夏天晚上根本不需要開空調，冬天從早溫暖到晚，一年四季光線都很好。
房產君的朋友便直言，以前自己社畜一枚，對朝向沒有那麼介意，但是有了孩子之後，玩具經常洗洗曬曬，一條口水巾溼了也想馬上洗，南向陽光的好處，真的會讓你徹底沉淪。
丨圖：視覺中國，
已
獲
授權
而保利羅蘭國際，這兩個戶型設計也很可。
建面約97平三房
，
建面約134㎡四房。
。
無論是客廳、陽臺、次臥、主臥，都有陽光與清風的陪伴，舒適度也會更優秀。
三開間朝南的
如果你是一家三口，或者是家裡有老人，那一定會遇到上廁所、洗漱衝突的情況。
而有沒有兩個衛生間，則決定了你的家庭矛盾程度，甚至有可能加速換房。
在這樣的背景下，兩個衛生間的重要性，就成功體現了出來。
丨建面約97㎡戶型圖
眾所周知，南向的房子，冬暖夏涼，通風采光一流。
，
對於有學位需求，又講究居住舒適度的朋友來說，也是一個不錯的選擇。
餐廳、客廳南北對流，
三開間朝南
，讓每個家庭成員都可以享受南向的快樂。
考慮到買這個戶型的朋友，基本都是二胎家庭、
三
代
同
堂，
這
個戶型
對
居住區和生
活區也做了動靜
分
割
，起居互不干擾；餐廳、3個臥室都帶飄窗，增強了使用率。
而且，這個戶型還有兩個衛生間，保證了在居住舒適度、使用週期上都更勝一籌。
，
閒暇之餘看書聚會都是一個不錯的選擇，
客廳。
而且，
，則保證了最大化的採光面，尺度感毋庸置疑。
而
且，
建面約134㎡四房
。
丨建面約134㎡戶型圖
值得一提的是，
四開間朝南
超大陽臺，連線了次臥
還沒來得及上車的朋友們，可要抓緊了。