前不久，天津市規劃和自然資源局釋出了一組“2021年存量住宅用地資訊（第三季度）”的資料。
按照建築面積來算，津南區存量住宅建面竟然達到了1062萬平米，僅次於濱城，位居津城第一。
這個資料一出，搞得不少想買津南的人瑟瑟發抖。
但這也並不代表津南不能買，在“發抖”之前，先來看看津南各區的“內涵”。
01
從新房成交量來看，津南區始終是環城老大。
據中指院資料顯示，2021年至今，津南區新房成交面積139。56環城頭把交椅。
▲資料來源：中指院
不僅今年如此，2020年，津南新房成交面積143。8萬平米，同樣位居環城第一；從今年的資料來看，成交量超過去年基本板上釘釘了。
而從近幾年津南樓市的成交價格來看，每年新房成交均價都在14000元/平米左右。
今年截至10月底，成交均價為14498元/平米。
津南區少數環內的房子均價3萬，比如財信河西府；沿著城市射線向外，辛莊1萬多，鹹水沽1萬出頭，天嘉湖、小站等邊緣板塊價格普遍在1萬以下。
目前，津南樓市四大主力板塊：海教園、辛莊、鹹水沽、天嘉湖。
02
海教園
雖然海教園，一直都有爭議。
但“確定性”，就是海教園目前最大的利好。
行政區劃確定劃歸津南，能有效提升公共服務；學籍政策確定保持不變，未來預期更確定了。
地鐵6號線二期明年通車，國展完成首展，津南吾悅廣場運營兩年……配套資源更加確定了。
仁恆、融創、魯能、仁恆、龍湖、旭輝、景瑞、雅居樂的8個小區已經入住，片區人氣越來越旺。
總而言之，海教園經過十多年的開發，已經不再是隻靠概念一飛沖天，而是進入全新的發展階段。
根據克而瑞資料統計，2017年到2020年，4年間海教園新建商品住宅的成交面積，波動其實並不大。
甚至在2020年，全年成交量還創出歷史新高，達到約41。33萬平米。
不僅如此，海教園今年前10個月已經成交了45。53萬平米，已經超過了去年全年的41。33萬平米的成交面積。
價格方面，1-10月份板塊均價19092元/平米左右，隨著供需逐漸平衡而逐步企穩。
這也說明，整體市場去化量可以，板塊內的購買力有支撐。
再來看一級土地市場，在2018年、2019年大規模放地之後，2020年整個海教園只成交了2宗新地塊，2021年至今共成交三宗地，累計地上計容建築面積為19。1萬平米。
那也意味著，目前的海教園基本是在去庫存。隨著供地的減少，市場供需會進一步平衡。
來看看目前的新房市場，看似在售樓盤不少，但盤下來，能跑量的盤並不多。
景瑞翰林、雅居樂御賓府相繼售罄，路勁贊成存貨不多，陽光城未來悅89平小戶型已經售罄。
仁恆海和院、魯能泰山7號只剩大戶型，不屬於現在市場的主流供應。
所以，實質上海教園主力在售的樓盤僅剩下：錦繡大家、中海南開郡、融創雲潮府、四季春曉、龍湖天璞。
房價由供需關係決定，無論是新房市場，還是土地市場，血拼哥認為，海教園目前的房價基本穩定。
錦繡大家，位於海教園中部組團，價格始終比較穩定，每個月簽約價都在2萬出頭。
中海南開郡同樣位於中部組團，目前在售洋房，成交均價同樣2萬多，還是現房，10月成交95套，位於板塊內第二。
融創雲潮府，最小面積76平米，開盤時價格非常誘人，小戶型總價130-140萬，目前專案已經漲價了，均價20000元/平米左右。
四季春曉，在售戶型78，88，100，115，130平米，成交均價在1萬6左右。
龍湖天璞，價格也比較穩定，近幾個月成交均價都在1萬8左右，而且龍湖天璞旁邊還有龍湖的新地，還沒有入市，所以龍湖天璞的價格自然要給新專案抗價。
這麼看，即便海教園時不時有特惠房放出，但大體上不會有太大波動，還是在合理範圍內。
辛莊、國展西
國展西，其實是屬於辛莊的一個“爆紅”組團。
但客觀來講，國展西的熱度已大不如前，究其原因，兩方面，第一方面因為國展西全部利好已經釋放。
國展西現成的地鐵1號線延長線，引入天津實驗中學津南分校和師大二附中，國展首展已經完成，短期內國展西板塊的“故事”已經講完。
第二方面，受到老辛莊的拖拽。
老辛莊目前在售專案有津南悅府、首創禧悅翠庭、天津新歐鵬教育城。
下半年以來，這三個專案輪流放大招，首先是首創禧悅翠庭，放出了16000元/平米的價格，還是精裝。
隨後，津南悅府，直接幹到了12000元/平米的價格，總價100萬起。
所以，才有了前不久天津新歐鵬教育城那場降價風波，首開14500元/平米降了2500元，直接釋出了12000元/平米的價格。小高層77平84萬起，85平米90萬起。當晚售樓處水洩不通。
輪番轟炸下來，老辛莊門檻從160萬，到130萬，再到100萬，又到84萬。
這一番操作，讓國展西眼都直了，怎麼弄？
反正只要辛莊一天不漲價，國展西就跑不了。
目前，國展西有三個專案在售：中國鐵建花語天著、大華國展公園世家、中建展望。
中國鐵建花語天著、大華國展公園世家適合剛需型買房人。
中國鐵建花語天著，從近幾個月的成交資料來看，清盤階段雖然成交面積、成交量有所減少，但成交總價基本穩定在21000元/平米左右。
另外，專案表示已完成全年指標，銷售人員也表示，央企，不會隨意降價。
同時，中鐵建在首批兩集中供地中，斬獲了國展西的C1地塊，目前案名已經釋放——中國鐵建花語瀾廷，從規劃上看，比中國鐵建花語天著更加偏向於改善，價格肯定不會比花語天著低。
大華國展公園世家，8月成交均價19901元/平米，9月成交均價19794元/平米，10月成交均價17162元/平米，短短3個月時間，每平米降了2000多。
而降價的成效確實反應在了銷量上，10月份成交了39套，比8、9月份加一起銷量還多。
大環境遇冷，位置差別不大，配套共享，戶型沒有特別出彩的地方，只能以價換量了。
中建展望，目前均價約20000-25000元/平米，針對津南的降價熱潮，專案公示了保價書，並且承諾了買貴了還能退差價，真的很良心了。
如果是不差錢的買房人，建議買中建展望，一分錢一分貨是有道理的。
專案為純洋房社群，有毛坯，有精裝，樣板間在實體樓裡，社群康復中心、配餐中心、開放廚房、籃球場和兒童遊樂區等都是實景呈現，兌現度還不錯。
而且，中建展望為中建六局建設，央企兜底，品質及口碑還是有保證的。
另外再多說一點，國展西更靠近市區，會“截胡”海教園的一部分買房需求。
鹹水沽
鹹水沽市場比較封閉，主力客群幾乎都來自津南。
鹹水沽目前在售專案有富力又一城、華遠景瑞·海藍城、國展東壹號·海玥名邸、新城和興府、恆大悅府；待售的有保利鹹水沽地塊、東亞新華鹹水沽地塊。
一說到鹹水沽，首先想起的就是賣了10年的超級大盤富力又一城。這個專案2020年是津南區新房銷售面積第一名，一年賣出了將近14萬平米。
今年終於賣到了最後一期，近幾個月成交均價都在11000-12000元/平米左右。
位於鹹水沽腹地的新城和興府，是當前鹹水沽的置業門檻，最小面積60平米，總房款70萬左右。8月份成交均價11136元/平米，9月份成交均價11089元/平米，10月成交均價不足1萬，短短3個月，成交均價每平米跌了1000多；一降價銷量立馬就上去了。
華遠景瑞·海藍城，價格比較穩定，成交均價一直保持在15000元/平米左右。
國展東壹號·海玥名邸，8-10月的成交均價來看，穩定在13000元/平米左右，銷量也比較穩定，10月成交了30多套。
從位置上看，國展東壹號·海玥名邸位置優於華遠景瑞·海藍城，海玥名邸能與周邊住宅連成一片，人氣兒很容易就能上來。，
恆大悅府，就還是別碰了吧。
整體來看，鹹水沽這幾個專案的房價相對平穩而且適中，未來也不會有特別大的波動
八里臺-天嘉湖
兩個板塊距離比較近，價格也接近，所以放在一起說。
這兩個板塊價格比較低，通常單價不過萬元，所以銷量一直不錯。
尤其是天嘉湖，絕對是津南一個不可忽視的存在，成交量在津南總是能排進前三名。
板塊內在售專案有大唐盛世、融創星耀五洲、中海國際公園城。
之前融創星耀五洲推出過44平米的高層，總價47萬，特別適合外地人落戶。
中海國際公園城也爆出了6999元/平米的價格，89平米三室總價63萬。
大唐盛世，搞出了一成首付，兩室65萬，還是現房。
說白了，八里臺-天嘉湖板塊都是靠著新天津人支撐，沒有地緣，只能拼總價。
就猶如多米諾骨牌一樣，只要有一個盤躺平了，就停不下來了。
其他
雙港已經好多年沒有新盤了，以至於血拼哥都遺忘了這個板塊。
最近，雙港板塊有個新專案要開盤了——天房發展·林裡公園。
專案前身為限價房地塊，現在變更為商品房。
規劃有17棟11層到頂小高層，一梯兩戶；5棟17-18層到頂高層，2梯4戶；戶型只有3款，63㎡一室和75㎡、88㎡兩室，放風價15000元/平米。
專案南側、北側為新景園小區；社群以西，就是地鐵6號線二期，與景荷道站、景荔道站直線距離約700多米。
按照63平米戶型來算，總價不到100萬，瞄準剛需人群。
但客觀來講，雙港板塊發展了這麼多年，大型配套依舊缺失。
津南區的置業天花板是財信河西府，位於環內。
專案雖然屬於津南，賣的卻是河西的地段價值，再加上是環內純洋房的改善社群，價格自然吊打其他樓盤。
目前財信河西府洋房均價29000元/平米左右，面積最小也要105平米，算下來總房款至少也要300多萬起。
此外，北閘口、小站也有不少新房在售。
但這兩個板塊基本都屬地緣性客戶的市場，基本沒有新天津人關注。
03
津南區新房市場遍地開花，土地市場表現如何呢？
2019年津南區出讓了28宗土地，2020年只有9宗，2021年至今共10宗。
前兩批天津兩集中土地供應，主旋律依舊是“賣好地，才能好賣地”。
海教園、國展西依然是開發商看好的熱門板塊。
這兩個板塊，除了龍湖海教園地塊外，其他地塊樓面價都在1萬多，相對比較堅挺。
辛莊、鹹水沽也是津南傳統核心板塊。
像葛沽、八里臺、小站這種邊緣板塊，市區外溢不去，本地撐不起來，沒啥存在感的，開發商無意去的，該停牌停牌，該流拍流拍。
04
接下來，我們再看看津南區二手房市場。
辛莊，根據貝殼資料，目前二手房掛牌量有1358套，多數是前幾年交房的次新小區。
近一年來，辛莊二手房價格一直呈現下降趨勢。
一方面，板塊內的次新房數量多，價格容易踩踏。
另一方面，受到新房拖拽，新房門檻一降再降，二手房賣不出去，不得不降價。
以華遠波士頓為例，2020年11月27號成交的一套89。57平米2室2廳，26層到頂的中樓層，成交總價153萬，單價17082元/平米。
2021年5月18日成交的同樣面積的、同樣戶型的房源，總價145萬，短短半年，總價降了萬。
海教園也是津南區二手房較集中的板塊，貝殼網站顯示，目前掛牌房源1503套，超過辛莊。
新房價格低，二手房受新房拖拽，自然難硬氣。
比如仁恆濱河灣，去年一套93。56平米的戶型，單價18171元/平米；今年16835元/平米，雖然一個是低樓層，一個是中樓層，但降價也是事實。
雖然學籍暫時沒有變化，但也不排除有些業主預期降低，提前離場。
那些離地鐵更遠的二手房就更沒什麼優勢了。
鹹水沽同樣也是津南區二手房的“重災區”。
貝殼網站顯示，目前鹹水沽掛牌房源5268套，比辛莊加海教園的二手房還要多
儘管掛牌量巨大，成交量也頗為可觀。
貝殼資料顯示，近90天鹹水沽二手房成交達到126套，接近辛莊的三倍。
比如富力又一城，最近成交的高層在1。2-1。4萬/平米，略高於在售新房價格。
現房即買即住、已入住小區的成熟配套，成為二手房對抗新房的法寶。
05
去年，我們曾說，今年對津南區樓市影響最大的，恐怕就是國家會展中心了，目前國展完成首展，短期內已無其他利好釋放。
所以，像鹹水沽、海教園、辛莊等已經開發成熟的區域，將吸引更多的買房人，畢竟配套等看得見摸得著。
回到文章開頭說的，雖然津南區有“海量庫存”，但並不是說津南區不能買入了，只是買房時一定要聚焦核心板塊、兌現度高的板塊。