“
剛需房
”
出
售
“
改善
型
住
房
”
的價格，福州這個小區能
不
能
被看好？
伴
隨著城市化程序
的
深入，福州城區土地資源
日
益
稀缺，核心
地
區新建
住
宅
的
定位
越
來
越
高階，新建住宅的單價、面積和總價
都
在
攀升。
針
對
高階
人
群
並
不
是
不可
能
的
，但區
域
綜合品質成
為
銷售的關鍵因素。
日
前
，福州市晉安區鼓山鎮福馬路南側一樓盤
A地塊3#、8#樓112套
房
屋
的
預售許可證
到
期
，這是該樓盤
在
過
去
四個月
的
時
間
裡
首
次
拿
到
預
售
許
可
證
。
一、價格
下
面
就
是
這
次
購
房
資
格
的
樓盤選
擇
的三套住宅房源價格：
1、
A地塊3#樓2501單元：
預
計
建築面積：178。13㎡；
住
宅
面積
預
計
：140。12㎡；
預
計
分攤面積：38。01㎡；
總
價：40041。67元/㎡；
總價
格
：7132623元。
2
。
A地塊8#樓1501單元：
預
計
建築面積：134。97㎡；
住
宅
面積
預
計
：106。13㎡；
預
計
分攤面積：28。84㎡；
價
格
：
每
平
方
米
40966。1元；
總價
格
：5529195元。
3。
A地塊8#樓102單元：
預
計
建築面積：116。98㎡；
套內面積
預
計
：91。98㎡；
預
計
分攤面積：25㎡；
總
價：31009。1元/㎡；
總價
格
：3627445元。
A地塊3#樓有48套住宅，
面
積
均為178
平
米
，
面
積
約
為
21。3%，單價約
為
31000-40000/㎡，總價約
為
713萬元。
A地塊8#樓共有64
個
住宅
單
元
，
其
中
1層4
個
為117㎡
的
戶型，其
餘
為135㎡
的
公攤率約21。3%，單價約
為
41000元/㎡，
共
算
出
419萬-553萬
元
。
價
格
範
圍
在
420萬-713萬
之
間，樓盤整體定位
為
改
造
型住宅，對於普通人來說甚至可以稱之為豪宅。
二、專案銷售情況
2020年6月，專案所在地塊以最高限價31。88億元+900㎡
成
交
，樓面地價25135元/㎡，溢價率30。02%。
自
該
項
目
首
批房源拿證距
離
現
在
大
約有4個月
了
，我們來看
一
下
銷售情況
。
據官
方
網
站
資料，不計此次拿證的房源
…
A、
B地塊已入市住宅房源343套，已售131套，去化率
為
38%。
三、
物
業
概
況
那改善盤
的
情況
怎
麼
樣
？
胃
君和朋友一起來看看
吧
。
工
程
建
設
在
東二環至三環之間，五里亭板塊，這樣周邊配套
比
較
成熟，
若
為
一
般
剛需樓盤，配套尚可。
但
既
然
樓盤定位
於
改善樓盤，客戶群體的
需
求自然
就
更高。
（一）優勢
1。
地
鐵
房
是
樓盤的優勢之一，距五里亭地鐵站約200米，方便出行。
對
於
剛需樓盤
來
說
，
這
是
一
個
賣點，但改善
人
群適
於
不太在意。
還
是周
圍
交通狀
況
較好，方便
了
業主駕車出行。
2。醫療配套方面，博愛中醫院
與
腫瘤醫院
比
較
接
近。這
種
距離如果是大型綜合性醫院，對於
居
住品質要求較高的購房者
也
許
會接受一些，但離腫瘤醫院較近，還是會有人介意的。
（
二
）
不
充
分
1。
該
項
目
西
面
和北
面
有廟宇，
買
主
不在少數。香、日常活動等都會
影
響
居住體驗。
2。片區教育配套難言優質，缺
乏
優質教育資源
支
撐
。
3。周
圍
沒有大型公園等景觀休閒場所，周邊景觀
缺
乏。
從
遠
處
望去，
可
以
看
到
高樓
大
廈
之間
、
老舊小區
的
掩映。
4。周邊沒有大型商圈
的
配
套
，世歐廣場步行約2
公
裡
，泰禾廣場距3千米
左
右
，對改善型居住者的消費需求有一定影響。
5。改善型住宅配
有
游泳池也
很
常
見
，但樓盤空間並不特別
豐
富，且周邊公共景觀和休閒場所並不充
足
，
不
知
道
改
善
型
業
主
是
否
認
同
該
露天游泳池？
九
月
份
，福州市有關部門釋出公
告
，擬增設一
個
泳池專案
，
該
項
目
真
愛
泳池啊，精準服務酷愛
戶
外游泳客戶群。
6。樓盤
以
精裝交付，當然天下沒有免費午餐，每平米裝修都是真金白銀，價格不菲。但改善型客戶群對居住色彩、風格等有自己的
要
求，如果
該
樓盤的裝修風格
適
合自己的
要
求那倒好，如果不符合，還是砸掉重灌，就是一大筆費用。
四、肚子君觀點
總
體
而
言
，對於改善型住
宅
，對品質的需求自然
就
較
高。
小
區
定
位尚
好
，配套相對成熟，又是地鐵房，這些都是優勢，但周邊廟宇、教育資源、商圈、景觀、休閒場所等方面
，
對改善
型住房
的客戶群需要仔細斟酌。
當然最重要的是價格因素，
提
高
群體
的
經濟實力，
就
會為質
量
買單，但精裝修的費用和有重灌需求所需
要
的精力和開
銷
，對改善群體
來
說
也是一
種
不小負擔。
在
多方權衡下，
目
前
專案的去化率也順理成章。
身
為外來開發商，可能
也
需要時間融入福州的市場環境，瞭解福州改
造
群體的需求，
根
據
客戶需求提升住宅品質。
但
作為福州市民，還是要感謝開發商高價拿地，支援城市建設發展。