重慶樓市來到9月份，天氣沒有那麼熱了，也不意味著樓市就能好起來。
上個月，陸陸續續有核心區的一些專案資訊放出來，關注也比較高，比如
冉家壩的凱德九章，觀音橋的萬科天空之城，謝家灣的華潤悅府T3等等。
核心區的新專案本來就不多，而且現在中心區的房價臺階也已經慢慢的上來了。以前覺得單價2萬的房子比較高，現在稍微好點兒也基本是在這個範圍，而且
有的新開專案已經逐漸把價格試探到3萬的價位了
。
核心區地段好、有品質的房子，只會越來越貴，想撿便宜很難！
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凱德九章和華潤悅府T3，這兩個幾乎完全屬於不同的區域，一南一北，因為距離原因，這兩個地方針對的群體可能也不一樣。
之所以把凱德九章和華潤悅府T3這兩個專案拎出來談一談，就是因為
這兩個樓盤在當下的重慶樓市中比較有代表性。
應該說，這兩個樓盤還是比較好的詮釋了核心區的價值性。
買房子就是買位置和配套，這沒什麼懷疑的。
凱德九章所處的位置冉家壩和華潤悅府T3謝家灣，位置基本沒什麼挑剔的。
冉家壩，處於渝北區和江北區的交界處，由石馬河、松樹橋、機電院轉盤、華新分流道、渝長高速公路等圍繞。應該說除了老渝中區和重慶地理幾何中心大坪，是公認的地理位置比較中心的地區。冉家壩最突出還是交通，擁有軌道5號線、軌道6號線和環線三條軌道交通，無縫接駁沙坪壩、江北、渝中，這樣的軌道交通對於任何地方都是比較奢侈的還是。
謝家灣，靠近與渝中區交界，由龍騰大道、謝家灣正街、鵝公巖大橋圍繞，位於九龍坡楊家坪來往渝中的必經之路。謝家灣無懈可擊的還是它全能的配套，要啥有啥。放眼整個南區的話，可能可以相pk的就數沙坪壩了。
這兩個樓盤都有一些相似性，都有幾條軌道交通加持。
配套都不錯
地理位置相當優秀
最後一點是，它們的價格基本上來到了三萬這個水平。
冉家壩和謝家灣對標，也可以看做是重慶南北發展的一個縮影。
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1）冉家壩的凱德九章
凱德九章是2020年才亮相的專案，順便說一下，這個專案的前身就是之前爛尾的中華兩江春城，空了差不多有15年之久。說到凱德九章，繞不過它背後的凱德集團，亞洲規模最大的房地產集團之一。業務多元，遍佈全球30多個國家的200多個城市，打造了很多的地標建築，即便不在重慶，可能也知曉過來福士的大名。
凱德進入重慶10多年，所有專案無一不是精心擇址，打造又一個天際線地標作品凱德·九章，吸引了太多目光。凱德品牌還是不錯的，畢竟冉家壩這一片區的新房子除了綠城蘭園，也只有這個盤是大開發商了。
凱德九章的賣點——
核心區、高品質、交通便利、商業發達，可能除了學校稍微差點兒，其他都是頂配
。
優點大家都知道的，坐擁環線/6/5號線三軌，幾十條公交線路，多條城市主幹道集結。有冉家壩醇熟的配套，龍湖源著天街、愛融薈城、SM廣場等品牌還有凱德自持商業（規劃中）。
再談談作品，凱德九章專案分為2個地塊，業態包含超高層住宅、商業等。
圖片來源於網路
A地塊為6棟住宅，最高達到了182米，分別是40F*2，47F，50F*2，58F，外加一個幼兒園。除開靠近地鐵的兩棟為4t6戶外，其餘的都是4t4戶，非電梯入戶。
B地塊為2棟住宅，35F*2，外加商業，4t10戶小戶型。
容積率住宅：4。5 、綠化率43% 、規劃戶數1844戶 。
精裝修，套內在117—147㎡之間
前段時間，流出了凱德九章的價格，可以看一看。
圖片來源於網路
凱德九章的價格並不低，基本上都是
3萬起步，最低也就2.7萬左右
，
總價大約在400萬—480萬左右，
這個價格放在核心區是第一梯隊，這確實有點超出人的預期了。周邊的龍湖原著二手房清水也在2萬多。
凱德九章的不利因素也有，
比如餘松路的噪音和加油站（這個有爭議）；
高價格的同時如何保持流動性，畢竟你不會住一輩子；
基本上會熬到現房銷售的階段；
四點幾的高容積率，6棟高層，一千八百多戶，如何讓人信服舒適度？這些都需要面對的。
凱德九章這個專案有點兒生不逢時的味道，在2020年這種樓市穩定橫盤的環境下上菜，不知道有多少人有胃口，參考一下網籤率就知道了。雖說肯定賣得不好，但是網籤還是簽了十幾二十多套了，後續的去化率，面臨的壓力肯定是相當的大。
凱德九章2棟區域性網籤圖（截止到9月1日
不過話也說回來，
凱德有錢，可以慢慢修，品質應該是沒得說的
，不像有些高週轉的開發商。現在有錢人還是多，放在那裡慢慢賣。
冉家壩這個地方可能就是這樣的產品和價格、不管賣得好與不好、價格基本都很穩，至於會不會像石橋鋪某樓盤那樣降價就不得而知。對於凱德來說，可能就像網友說的那樣，覺得我就值這個價、買與不買我照樣修好、超高層大面積玻璃幕牆住宅修好在氣勢上為石子山樹立了標杆。
同樣是冉家壩，就不得不提到旁邊的綠城蘭園。凱德九章沒出來的時候，估計蘭園的壓力也不小，不過後來經過標新立異，成為重慶樓市的標杆性樓盤之一。而凱德九章的價格一出，蘭園也算鬆了一口氣吧。
2）謝家灣華潤悅府
應該說，華潤悅府的銷售經理今年上半年還是過得不錯的。
去年12月7日，華潤（中心）悅府開盤，套內單價最低價大概23500左右，最高價大概28000，均價25800左右。這個價格應該算是不低了，樓盤一開出來的時候，還是有一些人不大看好，但是在今年7/8月份就已經顯示
網簽完畢，都賣完了。
8月15日，華潤在大本營謝家灣華潤大廈開了一個釋出會，帶來了他們新產品——
華潤悅府T3，精裝修，
據說驗資80萬看戶型圖。
華潤悅府有第一棟打底，相信這棟應該也不會差到哪裡去……。雖然目前價格還沒有出來，但是去年均價都達到了26000元/㎡。
按照華潤這次精裝修的價格，十有八九是3萬往上的
。放心，這種地段撿趴活是不可能的！
敢賣這個價肯定是有自己的底氣的，永珍城、龍湖時代天街大型商業與2號線、環線便利的交通結合，周邊有謝家灣小學和育才中學，華潤悅府的地段與配套，不管在九龍坡還是重慶都算得上是頂級的。
圖片來源於網路
據瞭解，此次華潤中心二期專案，由悅府、永珍城二期、五星級酒店和寫字樓組成。其中，悅府四棟超高層塔樓面積約18。5萬方、永珍城二期面積約9-10萬方、酒店面積約3-4萬方、寫字樓面積約4-5萬方，預計2022年底竣工。
圖片來源於網路
二期在業態方面將以軌道交通2號線和地鐵環線謝家灣站為核心，打造集高階餐飲、五星級酒店、購物中心、商務辦公、高層住宅、幼兒園於一體的城市廣場。
華潤悅府T3的產品要比凱德九章小一些，只有套內88㎡和122㎡兩個戶型。戶型方面的表現還是很常規，不過一般買這種樓盤的，可能產品都是次要方面的考慮吧。
華潤悅府T3這個專案，其實也有一些客觀影響的因素，比如，主幹道的噪音（存在爭議）周圍大環境；位於商圈之上，對居住感是否有影響；戶型方面客廳沒有陽臺全是飄窗，開發商可能有自己的考慮；四年才交房的日期，也是考驗。
不過，沒有十足完美的樓盤，主要看你怎麼想，畢竟這種樓盤的產品定位不一樣吧只能說。
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就凱德九章和華潤悅府T3的價格來說，和印江州、天空雲鏡一對比就感覺是白菜價了。
這兩個重慶南北比較有代表性的樓盤，除了買不起，別的看上去沒有任何問題。
反正以後核心區但凡位置和品質好點的盤，早早晚晚都是要上3萬的
。就像網友評價的那樣，重慶有錢人也不少，要不是這兩年房價漲了一波，大家都還以為差不多。現在覺得總價過高，可能過兩年就覺得不貴了。
有人認為在重慶這樣的城市，這個價格能夠確定賣的出去？拋開相對的小戶型和大戶型，凱德九章和華潤悅府對決的焦點應該集中在總價300至350萬這一區域。
也有人認為坡區二手300萬市場乏力，如果二手沒有謝家灣指標，覺得九章更勝一籌。
也有的人認為在同等單價、相似總價的產品，悅府還是賣得過九章的，但300萬+的產品能不能仍然像T2那樣很快就清盤，應該就有點難度了。
凱德九章和華潤悅府T3這兩個專案放在重慶樓市中，賣點很明顯，客觀因素也比較直接，也足夠考驗市場的購買力了，到底誰更受市場的認可，拭目以待。
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