紅星資本局原創
責編|任志江 編輯|楊程
11月3日下午，有不少網友在社交平臺爆料稱，佳兆業集團（01638。HK）理財產品到期，卻無法如期兌付。
11月4日，佳兆業方面迴應稱，近日，由錦恆財富發行、佳兆業集團擔保的產品出現兌付逾期。佳兆業集團已第一時間與錦恆財富溝通，共同商討兌付方案，堅決履行好社會責任。
此外，深圳監管部門將於11月5日召開專題會議，討論花樣年、佳兆業兩個企業流動性問題。目前，已由深圳住建局負責通知佳兆業和花樣年參會。
2015年，佳兆業曾因未能支付兩筆美元債券的利息，成為首家美元債違約的內地房企。如今，再次面臨流動性危機的佳兆業還能轉危為安嗎？
“舊改之王”佳兆業爆雷
迴應：有能力和辦法償還
公開資料顯示，佳兆業集團成立於1999年，2009年12月在港交所上市，側重於城市更新專案，有“舊改之王”之稱。集團旗下擁有佳兆業集團（1638。HK）、佳兆業美好（2168。HK）、佳兆業健康（0876。HK）、佳兆業資本（0936。HK）、佳雲科技（300242。SZ）等多家上市平臺。
11月3日下午起，不少網友在社交平臺爆料稱，佳兆業理財產品逾期。甚至有網友貼出了相關理財產品客戶服務群中釋出的通知。網傳資訊稱，因佳兆業流動性出現問題，到期的理財產品出現逾期，之後的產品情況也不容樂觀。
11月4日，佳兆業集團迴應稱：
近日，由錦恆財富發行、佳兆業集團擔保的產品出現兌付逾期。佳兆業集團已第一時間與錦恆財富溝通，共同商討兌付方案，堅決履行好社會責任。今年以來，受嚴峻的房地產市場環境和國際評級機構下調評級等多重不利因素影響，佳兆業集團的流動性遇到前所未有的壓力。集團一直積極籌措資金，加快沉澱資產去化等措施，全力解決當前遇到的問題。佳兆業集團將與錦恆財富儘快確定兌付方案，並向投資人公佈。
據經濟觀察網報道，11月4日上午8時，部分理財產品的投資者聚集在佳兆業的辦公地深圳嘉裡中心尋求兌付方案，隨後，交流場地轉移至友誼酒店。
現場涉及近千名投資人，理財產品總金額約127億元。
佳兆業行政總裁麥帆現場確認，過去一年，佳兆業在經營上確實遇到困難，之前一直堅持完成對金融機構、合作方、財富產品的兌付，不過從10月29日開始，佳兆業遭遇了“階段性的難以為繼”，因此無法給投資者兌付應有的本息。
隨後，佳兆業集團董事局主席郭英成與現場投資人音訊連線表示，其現在因為身體原因在醫院，
佳兆業是負責任的公司，請投資人相信佳兆業有能力和辦法還錢，希望大家穩定下來，給佳兆業時間，佳兆業儘快給出方案。
投資者要求郭英成給出明確的時間表和資產處置計劃，郭英成表示，下午會出方案。
另據澎湃新聞報道，
深圳監管部門將於11月5日召開專題會議，討論花樣年、佳兆業兩個企業流動性問題。目前，已由深圳住建局負責通知佳兆業和花樣年參會。
11月4日收盤，佳兆業集團的股價跌幅超過15%，跌至歷史低位附近；其12月到期的美元債券價格跌至62美分。
投資者對房地產開發商的擔憂也再次爆發，多家地產開發商遭遇“股債雙殺”。
從股市來看，截至收盤，中國奧園（03883。HK）跌7%，新城發展（01030。HK）跌5。38%，中國恆大（03333。HK）跌3。28%，碧桂園（02007。HK）跌3。69%。
從在岸債券市場表現來看，截至收盤，“19禹洲02”跌逾19%，“20奧園01”跌近13%，“20世茂G1”跌逾10%，“20金科01”、“20世茂G3”跌逾9%，“20融創01”跌近8%。
投資人多為佳兆業業主
發行方錦恆財富是何方神聖？
佳兆業逾期的理財產品發行方，為深圳錦恆財富管理有限公司（以下簡稱“錦恆財富”）。目前，錦恆財富的官網及微信公眾號均已更名為“錦恆產控”。
其官網顯示，錦恆產控成立於2016年，致力於成為投資者長期可信賴、行業領先的多元化產業投資機構。服務高淨值客戶超2萬名，累計管理資產規模超過300億元。
據中國基金報報道，參加現場交流的多位投資人表示，
錦恆財富發行的理財產品，底層資產都是佳兆業的專案，佳兆業作為擔保，相關的產品最低是30萬元起投，大多是50萬元起投，現場也有個別投了4000萬元、5000萬元的投資者。
據悉，10月30日到期的幾個產品中，目前只兌付了3000多萬元，還有3億元到期無法兌付。現場有投資者表示：“3個億都兌付不了，我們這些後面到期的，還能兌付嗎？”
還有投資人介紹，
錦恆財富是佳兆業理財的主要渠道，其實也是佳兆業的銷售。而大部分投資者都是佳兆業的業主，此外還有不少為佳兆業員工。就在9月份，佳兆業還在銷售相關的產品。
錦恆財富在微信公眾號中強調，錦恆財富是佳兆業集團的戰略合作伙伴。2021年5月13日，佳兆業集團於與錦恆財富簽署戰略合作協議，雙方將由單一合作，進入緊密合作、共謀發展的新階段。
天眼查顯示，錦恆財富股東均為自然人，並非佳兆業旗下。然而，兩家公司之間卻存在一定關係。
值得注意的是，錦恆財富法人兼總經理萬兵，曾在佳兆業集團出任高管。
據佳兆業2015年12月24日的公告，萬兵於2009年4月加入佳兆業並擔任投資及發展部總經理，自2015年6月起任佳兆業集團的執行副總裁，2015年12月起任首席財務官。
如果錦恆財富確為佳兆業關聯公司，那麼佳兆業集團可能涉及自融。
未經國家有關主管部門批准，非金融機構進行的自融行為涉嫌非法經營，同時也很有可能觸犯刑法規定的集資詐騙罪、非法吸收存款罪。
三道紅線均達標
“綠檔”房企背後的債務風險
從財務情況來看，在爆雷之前，2021年的佳兆業似乎是一個冰與火的矛盾體。
一方面，佳兆業半年報顯示，公司淨負債率為93。7%，自2017年以來實現八連降；剔除預收賬款的資產負債率為69。9%，現金短債比為1。53倍，
“三道紅線”全部達標，由2020年末的“黃檔”轉為“綠檔”房企。
截至2021年10月31日止10個月，佳兆業總合約銷售約為人民幣957。4億元，總合約建築面積約為5，587，263平方米，分別同比增加約23。2%及24。1%。
另一方面，即將到期的債券又為佳兆業帶來諸多質疑。
根據Wind資料，佳兆業美元債規模達153億美元，緊隨恆大之後。
佳兆業2021年半年報顯示，今年上半年，佳兆業融資性現金流淨額，從去年同期的93。37億元，大幅減少至-498萬元。與此同時，佳兆業從銀行及其他的借款獲得的款項為80。92億元，同比減少31。47%；而其透過優先票據所得的款項淨額為163。38億元，同比增加55。20%。
10月14日，佳兆業在澄清未兌付10月9日美元債利息等不實傳聞時，曾表示計劃提前回購部分2021年12月7日到期的優先票據。
然而提前回購沒能提振投資人的信心，佳兆業美元票據遭華人置業（00127。HK）“割肉”拋售。華人置業公告顯示，10月19日至25日，先後累計拋售佳兆業發行的美元票據，本金金額合計1。55億美元，造成虧損7。92億港元，摺合約1。02億美元。
此外，10月18日，穆迪將佳兆業評級由B1下調至B2，且將評級列入負面觀察，並預計佳兆業在未來6-12個月流動性將減弱並增加融資風險。11月1日，穆迪再次將佳兆業評級從“B2”下調至“Caa1”。同時，將其發行債券的高階無抵押評級從“B3”下調至“Caa2”，評級展望調整為“負面”。
10月27日，惠譽和標普同時將佳兆業評級從B下調至CCC+。評級機構給出理由是，未來一年佳兆業美元債到期規模達到32億美元，再融資存在重大風險。
