相較於“棚改”，“舊改”的“威力”究竟有多大？在舊改範圍內的那些“老破小”，值得購買嗎？
什麼是“老破小”？概括起來就是“四老一差”，即“街老、院老、房老、設施老”、“生活環境差”。
對於這類房子，為了適應經濟發展的要求和城市建設步伐，之前的策略是“棚改”，即推倒重建，以此提升城市面貌，同時改善居住環境。
縱觀2016年-2020年，全國棚改的數量分別是606萬套、609萬套、626萬套、316萬套、209萬套，結合這一資料，能明顯地看出，棚改的數量在下降，尤其是2019年可以算作是一個拐點，棚改數量從2018年的600多萬套，以下折腰降到300多萬套，降幅50%。
棚改的數量為什麼會大幅度的減少？
其中一個重要原因是棚改是“大拆大建”，而房子在居住屬性的同時又被賦予了金融屬性，炒房客把房子當作賺錢的工具，而棚改又能大幅度的推高房價，這不符合“房住不炒”的基本政策，讓不少剛需“望樓興嘆”。
但是“老破小”在綠化、衛生、安保、消防、車位、戶型設計等方面都已經無法與新建小區相比擬，不僅居住體驗不佳，對城市形象也是一種影響，完全不改造也是不可能的，在“棚改”被限制或叫停之後，“舊改”取代了“棚改”的位置和作用：
一，舊改
“舊改”已經不是一個新鮮詞彙了，早在2020年7月，一份《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》就曾下發，“意見”指出，在未來5年，要推進城市更新和開發建設方式的轉型，這裡所提到的
“建設方式轉型”，就是舊改代替棚改。
相較於“棚改”，“舊改”針對的是哪些房子？帶來的作用又是什麼呢？
首先，“舊改”不是“大拆大建”：
棚改是“推倒重建”，舊房從裡到外煥然一新，周邊的養老、托幼、醫療等公共服務設施也會得到相應的完善；但是“舊改”則完全不同，不會涉及拆遷改造，只對水電氣、外立面、電梯等進行改造、重新整理或加裝，說白了，房齡還是那個房齡。
再者，有沒有“貨幣補貼”上的區別：
棚改的背後有貨幣補貼上的直接刺激，在很大程度上會刺激房價的上漲；但舊改的資金由財政、居民、社會資本共同承擔，再加上房齡不會發生變化、戶型不會發生變化，對房價的提升作用非常有限，所以社會資本參與的積極性並不大。
綜上來說，基於是否存在“大拆大建”上的區別、基於背後是否有社會資本的積極參與，棚改與舊改最本質的體現是對房價的影響，相較於“棚改”，“舊改”對房價的促進作用幾乎可以忽略不計。
也就是說，如果購房者衝著某小區將要舊改而選擇入手某“老破小”，目標是舊改之後能升值，那麼這種想法幾乎是要破滅的。當然，也不排除有舊改帶來升值的案例，但升值幅度是很小的，遠不及棚改。
說了這麼多，只為了闡述一個觀點：
舊改對房子的升值促進非常有限，多數情況下是不值得入手的，作為改善性住房更是無從談起。
但是話又不能說得那麼絕對，所有的“老破小”都不值得購買嗎？其實並不是，關鍵是看你的需求是什麼：
二，老破小的房子值不值得購買？
舊改以2000年底建成的老舊住宅區為主
，根據2019年的資料，全國這類小區有16萬個，建築總面積是40億平方米，涉及居民4200萬戶，按照戶均3人來計算，這類老舊小區的人口有1。2億人之多。
“老破小”並非沒有價值，從房齡來看，基本超過20年，那個時候正是城鎮化推進的年代，這類小區多居於老城區甚至是城市核心地段，
不少房子有學位上的優勢，這就是為什麼屢屢看到老破小能賣出“天價”的原因，說白了，購房者看重的是“學位”這一附屬價值，而非居住屬性。
那麼“老破小”值不值得買呢？
我個人的觀點很明確，倘若老破小有學位這一附屬價值，而這又恰好是你需要的，購買老破小無可厚非。
但是房子終歸在居住屬性上的體現更大一些，不少城市近兩年也在弱化房子的學位價值，因此對於不同城市、不同入學政策下的“老破小”來說，是否值得購買的答案是不一致的：
“老破小”是否值得購買，關鍵看三個方面：
首先，保值效果：
老破小有地段和學位上的優勢，保值一般沒問題，但增值也會受到限制，因為購買人群就那麼多，再加上銀行對於二手房的房貸有一定的限制，有些要求房齡不能超過25年、20年甚至15年，這就使得購買者的範圍進一步縮小，流動性上受到很大限制，除非是遇到能一把付的“接盤者”，否則在急用錢的時候很容易出現被“套牢”的情況；
第二，小區環境：
上文已經說了，“舊改”幾乎很難完全改善小區環境，所以居住體驗上會差一些，單純的“外觀改造”對居住體驗上的提升作用是非常有限的；
第三，裝修成本：
舊改，改的是“外觀”，購買後，為了有居住環境上的更佳體驗，還需要購房者付出一定的裝修成本，相較於“新房”來說，額外的購房成本並不低。
綜上，“老破小”是否值得購買，關鍵看有沒有你所需要的附加價值，倘若你想著老破小能在舊改後，價值“一飛沖天”，這種不切實際的想法基本會落空；倘若你想透過購買老破小來改善居住環境，作為改善性住房，這種想法基本也會落空。
當然，對於老城區位置的“老破小”來說，它們通常沒有學位上的附加價值，價格上會便宜很多，這特別適合剛進城的農民朋友、剛畢業的學生、手頭不寬裕的人落戶，可以作為一個過渡，也不失一個較好的選擇。
寫在最後：
相較於前幾年風風火火的“棚改”，“舊改”更貼近於“民生工程”，是居住環境上的提升，也是城市形象上的提升，短期內有利於老破小的流動性、易手率，但長遠來看，對房價的大幅刺激作用是非常有限的，其根本是“民生保障”，而非刺激房價。
從以上“舊改”的本質也就能得出老破小是否值得購買的答案了：
倘若是為了保值、升值，這樣的想法基本會落空的，這不同於棚改；倘若看中的是老破小在學位等方面的附加價值，那麼選擇購買也不失為一種選擇，但後期還要考慮保值、易手率、居住體驗等方面的劣勢。
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