風起雲湧，潮起潮落。

3個月裡，沒有一家物企上市，這是

港交所冰封了物企上市，還是說物管風口已經落幕？

自打7月份融信服務、德信服務等物企上市後，除了衚衕物企京城佳業過會聽宣外，幾近三個月內再未有物企登陸港交所。

這樣的情況和物管價值元年的2020年相比，貌似一模一樣。去年7月10日至10月19日的三個月裡，也未有物企成功去港交所敲鑼。

如果是季節性因素，姑且把這段時間稱之為物企上市空窗期。

但勿爺注意到，去年遞表的物企和今年遞表的物企有質的不同。

物管的風口從2019年吹起至今已2年有餘，期間2020年風力最大，有18家物企上市，大多是腰部頭部物企，如金科服務、融創服務、恆大物業、華潤永珍生活等，期間伴有中小物企客串，如第一服務、建發物業等。

進入2021年，雖然上市的風口還在但弱了不少，且熱點已經切換到收併購市場。

除了萬物雲和龍湖物業外，能上市的都已經上了，年內上市的物企幾乎清一色是腰部以下的小微物企，如越秀服務、領悅服務、新希望服務等，目前已有12家成功上市，還有更多的在排隊等著被翻牌子。

毫無疑問，2021年上市物企數量將遠超往年，但物企遞表後失效的機率也越來越高。

去年失效的有星盛商業、宋都服務等兩三家，今年已有5家，目測還將增加。

勿爺覺得招股書失效可能有三種原因，

一、物企質量不達標；二、港交所冷處理；三、物管風口落幕。

第一點好理解

，就是物企規模小、盈利能力弱、未來增長前景存疑，或者規模盈利有了，但關聯公司問題導致港交所發回重審。

第二點承接第一點，因為年內遞表的物企數量激增，大多個頭又太小，且物管風口已經越來越小，港交所或許應接不暇導致失效。加之很多小物企上市後的表現慘不忍睹，港交所可能對這些小物企採取冷處理。

第三點，物管風口落幕。在勿爺看來，風口雖然還在，但越來越小，或許即將落幕。從上市物企、遞表物企的規模就可以看出，能上的都上了，不能上的在努力上，且規模體量都在腰部以下。從市場表現來看，估值回落就說明了一定問題。

下面勿爺將透過盤點一些遞表物企，來測一下物管風向。

01.鮮有上市

和上半年12家上市物企數量天壤之別的是，7月16日至今，僅有京城佳業透過港交所聆訊，已經有一隻腳踏進了港交所的大門。

勿爺查閱資料，京城佳業物業收入及利潤平穩增長，毛利率基本保持平穩，在目前行業中處於一般水平。

但京城佳業物業隸屬城建集團，是其旗下公司持股99%，妥妥的國資背景，這是能過會的因素之一。

另外京城佳業物業關聯方依賴程度低，第三方外拓表現可觀，收入佔比基本保持在8成以上。

有國資背景，第三方拓展強勁，營收盈利不算差，三因素疊加，這大抵是京城佳業過會的原因。

02.招股書失效

截至目前，年內有5家遞表物企交表6個月後失效的。分別是

世紀金源服務、禹佳生活服務、融信服務、中南服務，新力服務。

其中融信服務二次遞表後已順利上市。

算上4月底遞表還沒訊息，可能失效的還有

海悅生活、明宇商服、東原仁知。

悲慘的故事大抵相同，勿爺只列舉一二。

以世紀金源服務為例，如果只看招股書，勿爺注意到其主要依託世紀金源，管理世紀城等大盤專案，毛利率較高；但其太過依賴母公司世紀金源，而後者近3年來，規模及收入增長緩慢，為世紀金源服務未來增長前景打了問號。這或許是第一次遞表失效的原因。

此外，與物業關聯密切的房地產行業正遭遇嚴重的債務危機打擊了投資者信心，或許也是這類物企未能透過聆訊的重要原因。

03.IPO終止

年內交表後終止的，有伯恩物業、陽光智博、富力物業，都是腰部物企。

誠然，按照規模體量，三者是有很大可能登陸港交所的，但最終選擇了終止上市，其大背景是物業風口已經回落，共同之處是都選擇擁抱頭部物企，不同之處如下：

伯恩物業：

物業風口回落，上市前景可能並不如去年那麼美好，因此計劃遞表的伯恩物業選擇搭乘萬物雲的便車。最新訊息是，伯恩物業股權已全部由萬物雲旗下譽鷹物業持有，伯恩物業員工也搖身一變為萬物雲員工，皆大歡喜。

陽光智博：

和伯恩物業一樣，已經遞表的陽光智博放棄IPO征途，選擇和萬物雲股權合作，並保留了商管賽道，未來有獨立上市的可能，萬事俱備，只等雲出。

富力物業：

為救援富力地產，張力和李思廉把裝入口袋的富力物業作價近100億出售給了碧桂園服務。原本已遞表的富力物業IPO也只能作罷。

此外，目前處於交表失效的新力服務也正與收購方談判，極有可能在近期被收購。

04.沒有交表

沒有遞表的物企，之前勿爺多次盤點過，詳見

《2021年物企IPO盤點：上市數量或超70家》

，這裡僅簡單列舉。

目前沒有遞表的物企有：

萬物雲、龍湖智慧服務、上坤物業、合生活科技、美的物業、高地物業、金地物業、大華物業等。

值得一提的是，合生活科技可能會借殼上市，因為其母公司合生創展正在和許老闆商談收購恆大物業，若成功，合生活科技可能是第一家借殼上市的物企。

結語：

雖然90天內0上市，但只能說估值沒之前高了，物企沒之前香了，還是有很多物企在上市的路上。

是冰封還是落幕，物管的風口下，可以讓子彈再飛一會，等洗牌結束、資本力量退卻，或許才能說風口落幕。

現在僅剩萬物雲、龍湖智慧服務等大鱷未進場，不知能否再掀起一波風口呢？