那些年追過的女孩，是青蔥人生中唯一不快進的電影。這些年碧桂園服務追過的物企，也值得吃瓜群眾仔細盤點。

在

中梁物業

、

長城物業

之後，又一家腿部物企進入了李長江的法眼。

01

7月16日即將掛牌上市的康橋悅生活，勿爺就發現了碧桂園服務的身影。

據資料顯示，碧桂園服務以基石投資者身份認購了康橋悅生活近3500萬股，代價是：

1.16個小目標

。

與參股中梁物業、長城物業戰投身份不同的是，碧桂園服務此時戴上了基石的面具，意味著李長江看好康橋悅生活前景，就如邢捕頭對燕小六經常說的：

我看好你哦。

據勿爺瞭解，康橋悅生活是一家體量嬌小的腿部物企，在管面積僅有1570萬㎡，增速盈利水平尚可，近一年的營收增長

58.6%

、毛利率30。7%。

不過，也有瑕疵的一面。翻閱招股書，勿爺發現，康橋悅生活的近三年資本負債率有些異常，分別是：

149.2%、86.6%和207.8%。

導致負債率高企的原因，招股書解釋是銀行借款增加，比如2020年6月康橋悅生活向銀行借款3個億。

物企作為現金奶牛是不爭的事實，ABS或者向銀行借款一般都是為關聯方補血。

康橋悅生活向銀行借的這3個小目標都轉貸給了康橋地產。

其實不只是貸款給關聯方輸血，康橋悅生活關聯方應收賬款也被康橋地產長期佔用。

依據招股書，近三年關聯方應收賬款逐年高速增長，超過營收增速，且週轉天數幾乎都在300天以上。

就拿2020年資料來看，關聯方應收賬款應收佔比達到44。8%，較2019年增速80。5%！而營收增速才是58。6%。

這說明康橋悅生活一直在為關聯方輸血，抽血2000cc的那種。

不難看出，康橋悅生活靠銀行貸款補血關聯方，自身又一直在為康橋集團抽血。但即便是這樣，康橋悅生活也在去年分紅派息1個小目標，並已結算完畢。

所以，碧桂服務到底看上了康橋悅生活什麼，可能也只有業績增速了。

02

李長江的Flag,圈內皆知：5年營收1000億。

實現這個目標就是要不斷搞錢、不斷併購，而搞錢除了靠在管規模支撐的老三樣收入、配股融資外，其他收益的貢獻也值得一提。

據碧桂園服務2020年業績，其他收益3。94億，同比增幅121。34%，其中八成以上都來自投資金融資產所獲得的收益，而投資股市就是其中的選項之一。

雖然不到4個億的投資收益在整體收益中佔比很小，但增速很是客觀，蚊子腿也是肉，也許嚐到甜頭後，李長江加大了力度。

就今年而言，已經投資了中梁物業、長城物業和康橋悅生活。如果前面兩家也成功上市，那麼李長江投資的這三家物企，如果不破發，將是一筆不菲的回報。

03

不過，在勿爺看來，賺錢雖然重要，但李長江的戰略意圖更重要。

除了5年營收千億的Flag外，在6月的一次物管論壇上，李長江又提及了兩個資料：

5年後面積18億㎡，在管專案超過10000個。

說實話勿爺被結結實實嚇了一跳，這並不是大躍進時代放衛星，都是要拿小本本記錄下來等著兌現的。

按照2020年業績指標，碧桂園服務在管面積3。77億㎡、在管專案3277個來算，在管面積要增長近5倍、在管專案數要增長3倍多才能實現。

這是一個不可能完成的任務嗎？

在勿爺看來，既然立下了目標，實現的途徑無非就是透過在管規模擴張來達成，但這個規模並不一定都在自己的地盤上操練。

就拿社群增值服務來說，在李長江眼中是10萬億的藍海。而碧桂園服務去年這一塊的收入僅有17億，李長江在去年底的電話會議上又定下了5年社群增值服務營收300億的目標，這已經超出5年10倍的增速了，要等湯姆克魯斯救場？NO。

是時候展現真正的技術了：碧桂園服務不斷入股準上市物企，如上3家。

引用中物

研

協總經理楊熙的觀點：

這應該是碧桂園服務不斷入股準上市物企的最為專業的解讀。

最後，勿爺腦洞大開，在想萬一入股的這些物企所屬關聯房企渡劫不過的時候，是不是碧桂園服務可以近水樓臺先得月，順勢拿下？