裁判要旨：房屋出賣人破產後，即使買受人已支付全款並佔有房屋，只要房屋未變更登記至買受人名下，仍屬於出賣人的破產財產，買受人無權取回。
浙江省高階人民法院
民 事 裁 定 書
（2017）浙民申1366號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：王單群
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：浙江凱旋萬豪置業有限公司
法定代表人：陳飛。
訴訟代表人：浙江凱旋萬豪置業有限公司破產管理人。
再審申請人王單群因與被申請人浙江凱旋萬豪置業有限公司（以下簡稱凱旋萬豪公司）取回權糾紛一案，不服嘉興市中級人民法院（2016）浙04民終1518號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。
王單群申請再審稱：（一）原判認定本案所涉商鋪沒有完成交付，缺乏證據證明。王單群已提交《商品房買賣合同》、權屬登記備案證明、付款憑證、《勝利廣場商街商鋪租賃合同》、支付租金憑證、凱旋萬豪公司實際佔有涉案商鋪的照片和鑰匙，且王單群實際佔有事實，充分證明涉案商鋪於2007年7月1日完成了交付，原判以涉案商鋪沒有竣工驗收（未出示《商品房竣工驗收合格證》、《建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明》）推定沒有完成交付不符合相關規定。（二）原判適用法律存在錯誤。涉案商鋪已經交付，且桐鄉市世紀華業商業發展有限公司已對租賃房屋進行設計、裝修、招商、支付租金，根據相關法律規定涉案商鋪不屬於凱旋萬豪公司破產財產。（三）管理性禁止條款與效力性禁止條款對本案的適用。《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規定違反法律、行政法規的強制性規定區別為管理性與效力性，只有違反效力性禁止的強制性法律法規，才應當認定合同無效。民商事行為，只要不違反法律法規強制性規定，則認定有效。一審法院把管理性禁止條款當成效力性禁止條款運用本案，適用法律不當。（四）原審程式嚴重違法。一審法院裁定凱旋萬豪公司破產後，王單群曾填寫過“摸底表”，這不是債權申報表，王單群沒有申報破產債權。2016年1月16日，一審法院組織召開凱旋萬豪公司破產案債權人會議，透過《申報債權審查報告》將王單群列為房屋買賣合同債權人，將王單群的購房合同款認定為破產優先債權，分明是已經預設了對王單群不利的判決結果。王單群依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（二）、（五）、（六）項規定，申請再審。
本院經審查認為，本案主要爭議焦點是王單群是否可以取回涉案商鋪。
根據《中華人民共和國企業破產法》第三十八條規定，人民法院受理破產申請後，債務人佔有的不屬於債務人的財產，該財產的權利人可以透過管理人取回。但是，本法另有規定的除外。因此，透過管理人取回財產的前提是取回權人系該財產的權利人。因本案取回權爭議的標的系不動產，根據《中華人民共和國物權法》第九條第一款“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”之規定，產生不動產物權變動的法律後果必須以依法登記為公示方式。因此，在當事人未對涉案商鋪進行所有權變更登記的情況下，王單群無法取得涉案商鋪的所有權，不具備透過管理人從凱旋萬豪公司處取回商鋪的前提條件，其取回權主張不能成立。但其可以就該《商品房買賣合同》支付的款項，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國企業破產法》、《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》等法律規範，在破產程式中主張相應的民事權利。原審判決以交付作為判定不動產物權變動的公示方式雖有不妥，但實體處理並無不當。針對王單群關於債權人會議將其列為合同債權人不當的主張，原審判決認為不屬本案審理範圍符合法律規定。
綜上，一、二審法院認定事實清楚，適用法律正確，實體處理恰當。王單群的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（二）、（五）、（六）項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：
駁回王單群的再審申請。
審判長：何忠良
審判員：金子明
審判員：李建宏
二Ｏ一七年六月二十九日
書記員：呂俊
實務總結：
1。 對於購房者而言，佔有房屋並不等同於取得房屋所有權，購買房屋支付房款後，應儘快辦理房屋產權變更登記，才算最終取得該房屋的所有權。
2。 與執行異議和執行異議之訴中優先保護購房人的權利不同，破產程式中，並未設定例外規定優先保護購房人的權利，而是嚴格依據《物權法》規定的不動產變更以登記作為生效要件的規定，以購房人是否登記為所有權人作為判斷房屋是否納入破產財產，用於清償破產債權的依據。
3。 在建設部門進行的備案登記並不等同於預告登記，不具有物權效力。本案中，王單群主張其已向桐鄉市建設局就案涉房屋進行備案登記，從未主張其已取得案涉房屋，未獲法院支援。我們建議，購房人在房屋尚不具備登記條件時，可先向房管部門進行預告登記，加強對房屋的物權效力，待能進行不動產登記時即刻辦理不動產登記。