【導言

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在徵收中，被徵收人收到的《限期拆除決定書》、《強制拆除決定書》常常束手無策，徵收人透過此方式認定被徵收人的房屋屬於違法建設，責令被徵收人限期拆除違法建設，這是徵收人常用的一種徵收手段：以拆違代徵收。

近期，委託人高先生連續收到鎮政府作出的《限期拆除決定書》以及《強制拆除決定書》，高先生深感無奈，合法經營二十多年的商店，僅憑一紙文書就即將被拆除了？高先生遂委託梁紅麗律師、孟臨寒律師為其出謀劃策，維護其合法權益。

【基本案情】

高先生房屋所在地為李某某於1984年6月從北京市工商行政管理局大興分局某工商所購得，並經北京市大興縣工商管理局批准在該土地上建造涉案房屋（110平米），高先生於1992年12月從李某某處購得案涉房屋所有權，2000年4月19日，高先生在案涉房屋處註冊登記“北京大興縣採育某商店”，並依法辦理營業執照，合法經營至今。2020年7月17日，鎮政府作出《通知》，告知包括高先生在內的各商戶（住戶），因“房屋安全綜合整治專項行動”將對原告等人房屋進行搬遷，而未給予高先生合理補償，高先生尚未簽訂協議。據此，高先生有理由相信其房屋已被納入整改範圍，而在此情況下鎮政府卻於2020年8月6日直接向高先生作出《限期拆除決定書》，同年8月10日再次向高先生作出《強制拆除決定書》，欲將涉案房屋以違法建設之由進行強制拆除。在梁紅麗律師、孟臨寒律師的指導下，高先生向法院針對鎮政府作出的限期拆除決定與強制拆除決定分別提起相應的訴訟。

梁紅麗律師、孟臨寒律師從兩份決定書中實體與程式兩方面尋找違法點，最終兩份決定書均被法院確認違法，委託人高先生的權益得到了保障。

【律師觀點】

一、被告鎮政府作出的《限期拆除決定書》所認定的事實存在錯誤。

首先，不論是李某某從鎮工商所處購買獲得土地使用權，並在擁有土地使用權的土地上經批准修建房屋，還是原告從李某某處購買涉案房屋的，各個環節和過程均經過鎮政府以及政府負責人員書面認可、同意，亦或者見證。鎮政府對於房屋合法狀態是明知的，原告也是基於政府同意認可的這種信賴利益而一直合法使用房屋至今的。鎮政府先認可原告擁有房屋產權且確認房屋合法性，後又在房屋安全整治過程中將原告房屋認定為違建，並以拆違建之由強制拆除了原告房屋，這種前後不一致行為屬於自相矛盾，其行政目的不具有合法性和正當性，亦不利於對行政相對人信賴利益的保護。

另外，根據現有司法界的普遍觀點，由於發展程度及行政管理的實際情況等，有些地方普遍存在著只有部分建設手續甚至完全缺乏建設手續的房屋，這是一種客觀現實，不是能夠克服和解決的，其不存在過錯，相反，不能為了推進搬遷工作的進行，相關部門就不遵循法定的組織實施程式，而徑行將涉案房屋認定為違法建築並強制拆除，其執法目的不是為了嚴格控制土地的管理使用，而是為了避開法定的組織實施程式、加快拆除程序。

故在原告房屋已被納入整改搬遷範圍的情況下，以拆違建的方式促進徵收的方式，進而進行違建認定以及違建清理、拆除工作，不符合行政法原則精神，亦不符合司法實踐實際狀況，侵害了被徵收人的合法權益和補償利益，實屬違法。

二、限期拆除決定書作出的主體錯誤，即鎮政府不是作出該份決定書的適格主體。

行政機關即使要以無建設工程規劃許可證之由認定違建，進而作出限拆決定，也應當是根據《中華人民共和國城鄉規劃法》“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設”之規定，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門作為主體作出認定，而非為鎮政府。

三、鎮政府作出的限拆決定書適用的法律依據不適當。

鎮政府以2019年4月28日生效的《北京市城鄉規劃條例》去評價1984年建造房屋行為的合法性，這樣嚴重違背了“法不溯及既往”的原則。此外，即使根據《北京市城鄉規劃條例》之規定，在執法機關責令違法建設當事人限期拆除時，違法建設當事人逾期不拆除，執法機關應當首先催告當事人履行義務。經催告，當事人逾期仍不履行的，執法機關依法實施強制拆除等措施。故該份限期拆除決定書存在多重違法，不能作為強制拆除房屋的依據。

四、被告沒有依法給予原告相應的救濟權利實屬違法。

根據《中華人民共和國行政強制法》之規定，當事人在法定期限內不申請行政複議或者提起行政訴訟，又不履行行政決定的，沒有行政強制執行權的行政機關可以自期限屆滿之日起三個月內，依照規定申請人民法院強制執行。故被告在該份決定仍在複議、訴訟期限內，不僅沒有給予原告救濟權利，還欲將以一份強制拆除決定書拆除原告的房屋。上述行為均嚴重違背法律規定，侵害了原告的權利。

同理可得，被告作出《強制拆除決定書》前提檔案《限期拆除決定書》存在嚴重違法，且強制拆除決定書本身亦存在違法，故不得以該兩份檔案作為拆除的依據。

【法院判決】

最終，北京市大興區人民法院確認被告於2020年8月6日作出的京大采育鎮限拆字［2020］004號《限期拆除決定書》違法；

北京市大興區人民法院確認被告於2020年8月10日作出的京大采育鎮強拆字（2020）003號《強制拆除決定書》違法。

因此，當被徵收人收到上述這種違法的《限期拆除決定書》或《強制拆除決定書》時，一定要沉著冷靜地應對。收到相關文書時要注意訴權訴期，及時提起復議或者訴訟，切勿再等待、拖延。否則，會面臨超過起訴期限的問題，超期後被徵收人將處於被動的地位，行政機關很有可能依據該限拆決定拆除房屋。被徵收人可以從以下幾個方面尋找限期拆除決定的違法點：限拆決定的作出機關是否適格；規定限期拆除日期是否合理，是否違反合理行政原則；文書是否經依法送達，是否產生效力；限拆決定認定的房屋所有權人是否準確，當然還可能存在適用法律錯誤，作出程式違法等諸多情形。被徵收人倘若遇到徵收人的逼籤手段，可以及時諮詢律師，以便透過更專業的角度對文書的合法性進行判斷，從而維護自己的權益。