人均GDP全國第一的無錫，最不缺的就是商場。

原先無錫人逛街購物多半去崇安寺商圈，蘇寧、恆隆、商業大廈、八佰伴，幾乎承載了無錫人90%以上的購物需求。

甚至崇安寺商圈還在2017年躋身全國TOP20商圈前三，大有“腳踩北上廣”之勢~

資料來源：新一線商業資料庫

如今，隨著無錫中心城區的外拓，區域商業中心逐漸取代市區商圈，崇安寺的人氣也開始慢慢向外分流。

薈聚、永珍城、海岸城成為繼崇安寺之後崛起的三大商圈。漸漸地，你會發現這些商圈旁的住宅越來越多。

哪裡有商場哪裡就有住宅，同理，哪裡有住宅哪裡就會建商場。

這就不難解釋，為什麼我們總是能聽到樓盤銷售吹噓家門口的商場，甚至將商業配套與房子未來的升值空間進行捆綁，信誓旦旦地告訴客戶：

有萬達、有薈聚的房子，還怕不漲嗎？

無錫薈聚，圖源：錫山釋出

每當一個板塊有大型商業配套進駐的時候，總有兩種聲音在我耳邊盤旋：

一種聲音是慣性思維：

萬達來了，XXX要起飛啊，房價肯定要漲了……

另一種聲音來自理性：

無錫這麼多商場，也沒聽說哪個商場旁邊的房價漲過學區房啊？

乍一聽，兩種聲音好像都沒有錯，並且都能找到支撐觀點的論據。

太科園有了萬達以後，房價

從15000元/㎡飆到了23000元/㎡

，這是事實。

薈聚旁、萬達旁的房子

跑贏不了學區房或是熱門板塊的漲幅

，這也是事實。

所以，這些所謂的商圈盤真的能溢價嗎？

必須承認的是，太科園的起飛，萬達功不可沒。

但是……

1、大型商業帶來的板塊溢價是階段性的，而非持續性。

2、靠商業拉動板塊價值的邏輯，太科園受用，別的板塊不好說。

大家可以回憶一下“萬達進駐太科園”的整個過程。

2019年1月，萬達以樓面價2088元/㎡拿下新吳區的XDG-2018-52號地塊；2019年5月，新吳萬達破土動工；2020年7月，全面開業。

從拿地到開工這段時間，是太科園板塊zui火爆的一個節點。我記得那時候，每次聊到太科園大家都異常興奮，有位同事還直接買了一套萬科觀湖禮著，用真金白銀為太科園打call。

不過，大家看好太科園的理由大多和“萬達廣場”沒有什麼關係，而是覺得

太科園產業基礎強、生態環境好、靠近經開

等等……

太科園，圖源網路

自從這個規劃的熱度過了以後，太科園似乎也跟著進入了“沉寂期”，板塊熱度和置業氛圍明顯下降。

即便是去年萬達開業，也未能打破這個局面。

太科園萬達開業

捋完萬達進駐的時間線，我們不難發現，

萬達帶來的價值上漲以及板塊熱度更多的體現在大家開始享受商圈紅利之前，也就是規劃利好釋放的階段。

換句話說，

你買這套房子的購房成本中已經包含了商業進駐可能帶來的溢價。

再加上商業配套屬於民生工程，兌現週期短且非常普遍，相對而言它帶來的溢價也是非常有限的。

所以，

商圈盤的價值更多的還是體現在生活的便利上

，過高的溢價期待顯得有些不切實際了。

再說我的第二個觀點，

萬達之於太科園的價值拉昇邏輯不代表在別的板塊也可以輕鬆套用。

具體推動的效果還是取決於板塊。

不得不說，太科園的底子非常紮實，板塊聚才興業的能力很強，但是民生配套建設相較於其他板塊還不夠成熟，現有的配套與板塊定位之間也有一定的差距。

國家軟體園，圖源網路

萬達廣場的落地，對於太科園的刺激直接且立竿見影。

試想一下，如果這座萬達放在其他板塊也會起到同樣的效果嗎？

放到經開、錫東：

人家有永珍城、有山姆、有薈聚、有八佰伴，誰還稀罕你萬達？

放到玉祁、鵝湖：

老百姓倒是很樂意萬達未必答應啊，後期招商運營道道都是坎兒~

再加上，無錫現在正在瘋狂建商業，有些板塊正在面臨商業過剩的問題。

我粗略統計了一下，無錫有22座商業綜合體在建，除了濱湖區以外，每個區都在大張旗鼓的建商業。

與此同時，無錫在供應涉宅地塊時，相當一部分地塊都要求配件商業。

就拿第二次集中供地來說，5宗地塊的土地性質為居住商業用地，其中2宗地塊明確要求建設集中商業，還對商業中包含的業態提出了一定的要求。

所以，可以明確的是，未來無錫商業體量還將不斷增加。

當商業已經成為住宅的“標配”時，其對住宅價值的拉昇作用也將越來越低。