作者說
當我開始寫這篇文章的時候，已經是新年。不知不覺，在明源夥伴們的支援下，這個專欄也堅持了快一年。回望過去一年的文章，竟然很少或者說沒有專門討論過城市更新。站在2021，我覺得有必要認真思考城市更新這個話題了。
其實，城市更新不是一個新話題，行業中很多人已經從不同城市、角度切入分析，也湧現出很多獨具代表性的城市更新案例，但我仍然認為，站在當下看未來，城市更新亟需“新思維，新視角“！
從德隆出來以後，我就開始做有關城市更新的工作，至今已有15年。這些年來，我們在上海、廣州、福州等地投資、開發和運營無數案例，也見證了“城市更新“的風起雲湧。
如果不能跳出行業看城市更新，抑或是隻有傳統地產開發的視角，註定被時代拋棄。在摸爬滾打的這些年，我嘗試從城市、空間、社群、產業、房地產等不同維度去觀察、思考並實踐，有些心得想與大家探討。
1
城市更新的邏輯：存量時代是否已經到來？
思考城市更新，一個很重要的理論基礎就是：存量時代是否已經到來？隨著房地產開發的不斷深入，城市中心可以開發的量越來越少，更多隻能從已經有的資產和空間入手，這就是
存量的改造，即在存量中做增量
。近些年，各地都出現了很多存量改造的亮眼案例，進一步支撐了城市更新的邏輯，也說明存量時代的確到來！
在去年末的聚會上，和業內朋友探討了上海的五個新城建設，也有幸和有關單位討論了浦東的金色中環發展帶，更是在元旦這一天，用腳步丈量徐匯和黃浦的濱江兩岸，感慨萬千。
上海，寸土寸金。讀大學時上海同學“教育”我，“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”。30年鉅變，今天的浦東，很多區域的住宅價格早已讓浦西人“高攀不起”。浦西的中心城區能用於新開發用地實屬“鳳毛麟角”，城市更新是不二選擇。
但如果跳出浦西的中心城區，會發現上海可開發餘地仍然非常大。黃浦江兩岸的開發潛力仍然巨大，不僅是近些年的前灘、北外灘的規劃，楊浦寶山的濱江規劃以及浦東的規劃，其開發量也是十分可觀的。再加上已經初具規模的徐匯和黃浦濱江、上海的五個新城建設、金色中環發展帶以及臨港等區域，其開發密度還是不夠的，每個區域開發量潛力巨大。
上海如此，相信全國很多城市情況都有類似的情況。這就帶來一個很有挑戰的問題：
城市更新，不能簡單認為房地產進入存量時代，就滿腔熱忱衝進來。如果上海都還蘊含巨大的開發空間，就要理解，存量資產價值不可想象。
城市更新背後，其實折射的是建築、空間、產業、內容IP等方面的運籌帷幄功夫的深淺，只有綜合考量這些關鍵因素的“玩家”，才算是真正入了門。
2
地段的價值是可以變化的？
城市更新的第二個角度是建立在地段價值的基礎上的。也難怪，從歐美到中國香港，再到內陸的城市，做商業地產的基本上都信奉“地段至上”的邏輯。也因此，
為做城市更新找到了更多理由，那就是既然地段價值不可複製，那些地段之上的存量資產“天然稀缺”，我們應該抓住機遇，透過更新創造“溢價”。
但我發現，地段的價值是變化的。比如虹橋，在上海浦西呆了超過20年以上的人都知道虹橋經濟技術開發區的價值，在上世紀90年代初，一些回國的留學生都覺得虹橋像紐約的曼哈頓。
但是虹橋商務區的崛起顯然改變了這樣的定義。新來上海的，說起虹橋顯然會想當然認為是商務區。經過近10年的打造和發展，虹橋商務區已吸引眾多企業總部，尤其是房企總部，這個區域輻射長三角的功能已然顯現，未來的規劃依然值得期待。老虹橋和新虹橋是一個有趣的對比，類似這樣的例子還有很多。
（▲ 虹橋商務區）
比如陸家嘴和前灘。據瞭解，前灘很多企業都是從陸家嘴搬過來的。陸家嘴不僅是上海的，更是全國、乃至世界聞名的金融城。即便如此，前灘以其良好的規劃、開發品質、綠色、生態、教育和醫療等吸引全上海的目光。
放眼望去，這樣的例子全國比比皆是。
如果還是抱著老的地段價值概念不放，可能會失去更多地段的潛力價值。而對於城市管理者、建設者和運營者來說，我們應該從現在開始樹立這樣的概念:地段價值不是恆定的。儘管，我們有些地段仍然不可或缺和複製，地段價值是會隨著城市的生長而不斷變化的。
3
微更新和成片開發有很大的價值差異？
由於已建成中心區很難實施大規模綜合開發，於是通常的做法就是點狀更新和開發。點狀微更新當然是一個放大存量價值非常重要的途徑，但侷限性也很明顯，就是價值創造有“天花板”。這一點，我當時參與豫園改造的專案中就已經有所答案。當時我就認為，脫離整個豫園地區的改造，而單獨談豫園商城的改造是不夠的。
在今天很多中心城區的改造中，時不時可以看到一些點狀更新的案例，也看到一些區域為了發展重點產業和引進新興產業，在不同區域的不同樓宇中，佈置重點產業，
但由於很難實施成片開發，最後的重點產業無法形成集聚，重點產業的高度、廣度和深度其實無法真正建立起來，產業價值鏈上下游也無法深入佈局和開展，這個問題，應該是很多中心城區所面對的問題。
反過來，看徐匯濱江的開發，雖然這個區域的開發還是有一些遺憾，但是由於總體的成片開發，特別是這個片區一開始賦予的定位、業態規劃和產業集聚，以及大量的留白、濱水、綠色和生態，區域價值不可小覷。看了徐匯濱江就能理解香港置地為什麼會在這裡投資數百億建設標誌性綜合體專案。
再來看徐家彙。這個城市副中心，如果不是徐家彙中心這樣體量的專案開發建設，光靠一個港匯、太平洋等專案是不能和徐匯濱江相比的。
2020年年末，北外灘公告了“打造480米新地標”的土地出讓公告，
這些區域的綜合成片開發，其價值將重新定義，而中心城區試圖利用點狀開發和微更新是很難大幅度提升地段價值的。
中心城區要重新定義地段價值，不僅要做城市更新的小動作，更要做大動作。如果這個產業確實需要重點培育和發展，就要敢於成片綜合改造、更新和開發。
中心城區要做成片的改造和更新，難度非常大，比如資產不同的權屬、不同的產業形態和業主不同的訴求等。這個時候，中心城區可以嘗試用片區的產業規劃、空間規劃、城市空間再利用規劃去讓每一個樓宇再改造、再更新、再招商、再運營，我想這是一條必然且必由之路。
4
城市更新要從量變到質變
在上海這樣的城市，城市更新已經有了很多年的發展，也確實湧現了很多很好的案例。但我仍然覺得不夠。有一天我從南外灘經過，看對面浦東的樓宇發現，世界水準的建築，有但是不多。當年參與的外灘金融中心，絕對算一個具有世界水準的建築，從外立面以及建築的形態，仍然覺得諾曼福斯特具有很高的水準。
在徐匯和黃浦濱江跑步的時候，我看著浦江兩岸的建築和空間，徐匯濱江也許擁有很好的美術館，但是美好的建築還可以再多些。浦江兩岸是如此，也許世界大都市的濱水兩岸都是如此。
浦 江
建 築
浦 江
建 築
再來看很多改造更新的專案，改造和更新不是改造一下外立面，讓其看起來像新的一樣。一些街區、歷史風貌的改造，需要在更高的品質感和細節上體現高品質。
體現品質，是需要下真功夫的。真功夫，就在於懂設計、美學和高品質的生活。而這些懂得需要眼光和沉澱。
因此，
在城市更新中，除了重視外表的變化，更重要的是，需要從建築、空間、內容、產業等方面入手。品質並不是追求豪華和奢侈，有時候質樸更感染人。
為什麼安藤忠雄先生的清水混凝土如此受人追捧，就是這樣的道理。
做城市更新，就會談到均好性。但是光有均好性是不夠的，因為空間呈現出來的形態，一定是多維度、多層次上分佈的，標誌性、無中生有、網紅打卡等這些所謂亮點，歸根到底就是要做出獨特且稀缺的產品和專案。但同時，一個產業分佈一定是有頂端、中端和底層的，針對不同的產業環節，需要提供多元、豐富、多層次的空間加以利用。在城市更新中，往往底層專案很多，但是高階專案太少。但是無論是哪個層次的城市更新，品質是一樣的標準和要求。
5
城市更新要重視和產業發展的結合
在很多城市中，城市更新和產業發展是不同的部門分管，自然也造成兩者並不能緊密銜接和配合。但是實際操作中，內容和產業其實是密不可分的，甚至從某種程度上說，城市更新做某種標準的寫字樓並不是最好的答案，但是和產業的結合可能是一條更好的途徑。
從產業發展的角度看，很多城區最大的困擾就是沒有產業發展的用地。很多企業希望有自己開發的樓宇或者可以買到樓去建自己的總部，可是由於沒有新的開發用地，很多城區沒有辦法更好的吸引和留住總部企業。因此，產業發展應該和城市更新結合起來，既解決了產業發展空間的問題，也解決了城市更新發展的很多深層次問題。
從城市更新，應該更多的從產業的角度思考空間的價值和用途。過去一年，杭州的天目裡吸引了行業內眾多人的關注，這個具有產業背景，尤其是服裝行業背景的企業將自己的總部辦公打造成為新生活綜合體，既解決了總部辦公的問題，更在空間中創造了一個新物種，也就是新生活綜合體。
（▲ 浙江 天目裡）
同樣在上海，在全國躋身一線品牌的之禾，也在上海打造了一個自己的空間，叫之禾空間。這個空間我去很多次了，雖然從體量上看，和天目裡不能比，但是之禾空間比天目裡還早，同樣值得一去再去。我一箇中歐同班同學，他們也是做服裝的企業，他們的總部就是找了義大利的設計師，自己畫圖自己建造出來的，同樣走進去也很有設計感。
（▲ 上海之禾空間）
從產業出發去做城市更新是一個重要的途徑。相比那些過去主要做房地產開發的途徑，更應該懂得產業。
產業和城市更新的結合，並不是簡單的招商，而是要吸引好的產業，需要將這些產業和空間融合發展，產業成為這個城市更新專案的主體或部分，共同去思考定位、設計、規劃、開發和建設，這樣的城市更新將具有更多更好的機會。
城市更新，過去是從建築師、開發商、招商運營機構開始興起的，未來，產業主體是城市更新非常重要的參與者，我們應該把握住這樣的趨勢。
6
城市更新需要升級
城市更新不是靜態的，而是動態的，是需要不斷升級的。比如徐匯濱江，哪怕是新建成的區域，仍然有很多地方需要或者說可以去升級，更別說很多已經建成的中心城區。
過去很多年，在很多民營企業主交流時，談到二代接班的時候，如果不願意接班，他們通常會做的安排就是留一些自有資產，或者辦公樓、酒店、商業收租，因為這樣也能讓他們過上很好的生活。
我覺得，他們的考慮是有一定道理的。但更深層次的問題是，每一棟樓所處的地段、位置是動態的，就是這棟樓本身也是動態的。如果都認為城市更新需要更新，那麼就要重新思考我們的城市更新策略。
一棟樓可能在這個區域是第一個五星級酒店，但隨著周邊區域的發展，周邊已經出現了很多很好的五星級酒店，甚至出現了設計酒店，這個時候，就要思考，這個酒店如何生長，因為遲早會面臨改造和更新的問題。同樣的，作為辦公和商業都會面臨這個問題。
為了更好的生長，需要從建築形態上追求設計感、美學和經典性，不能抱著僵硬的所謂修舊如舊的觀念，而是要讓每一個空間都具有延展性和現代性，否則那些所謂的仿古建築是沒有太大的未來的。
仿古建築，修舊如舊的建築和空間一定要賦予其現代性，才能走向更長遠的未來。
為了更好的生長，需要在產業和內容上追求品質和升級。
咖啡館、麵包店是永遠需要的，但是同樣是咖啡館，可以有更多的跨界，比如所謂的生活美學中心等類似概念產品的出現。產業形態也是一樣，快速消費品行業也是可以很時尚的產業，比如過去做的紅坊園區，裡面就有寶潔的沙宣學院等。同樣是美術館和畫廊，M50的美術館和畫廊也需要不斷升級。
在城市更新中，需要把握變和不變的動態平衡關係，哪些內在的品質是不變的，而有哪些是變化的。
在長寧，上生新所引進蔦屋書店我覺得就很值得期待，很小的幸福裡引進了建築師顧憶設計的隱溪茶館也是很好的嘗試。
蔦 屋
書 店
隱 溪
茶 館
結語
每天生活在城市裡，看到天際線、建築和空間的不斷變化，我饒有趣味地感受著這一切。但顯然，城市更新的挑戰越來越大，人們對於一個專案城市更新的未來期望越來越高，這些，其實也是作為城市更新的動力和機遇所在。
這個行業的人，永遠都在期待下一個更好的專案或空間的出現，這就是城市更新的魅力所在。
用這樣的魅力，致敬我們這個行業，致敬現在和未來。新的一年，新的開始，也用這篇小文，致敬關心、支援、指正“康見三言”的每一位讀者。