一、案情簡介
2013年8月30日，
上海
A
公司
（甲方）與
河南
B公司（乙方）就上海市某處房屋簽署《上海市廠房租賃合同》。租賃日期自2013年10月1日起至2023年9月30日止； 2015年9月9日，河北乙公司向內蒙古甲公司發出《解除廠房租賃合同通知書》，內蒙古甲公司於同月11日收到該信件，回函明白表示不同意解除合同，並懇求河北乙公司繼續實行合同。
2015年11月23日，河北乙公司向內蒙古甲公司發出《辦理交接手續通知書》，內蒙古甲公司回函再次明白河北乙公司不契合法定或者商定解除條件。2015年12月7日，河北乙公司工作人員在上海市新黃浦公證員的見證下致電內蒙古甲公司經理懇求交接涉案廠房鑰匙遭拒。同日，上海市新黃浦公證處
公證
員就涉案廠房的室內現狀中止證據保全並拍攝照片，從照片現狀看室內曾經基本搬空。河北乙公司支付租金至2015年9月30日。
二、雙方訴爭
2015年12月7日，內蒙古甲公司起訴懇求河北乙公司支付自2015年10月1日至2016年9月30日止的租金，同時承擔自2015年10月1日起到理論支付之日止的逾期違約金。
河北乙公司辯稱，不同意內蒙古甲公司的訴請。由於運營不善及本錢壓力過大，河北乙公司於2015年9月向內蒙古甲公司傳送《解除廠房租賃合同通知書》，並於同年9月30日完好搬離涉案廠房。現河北乙公司曾經搬至其他場所辦公，不可能再繼續實行原租賃合同。同時，河北乙公司提起反訴，懇求確認其與內蒙古甲公司簽署的《租賃合同》於2015年9月11日解除。
三、
法院
審理
法院經過審理後以為，內蒙古甲公司與河北乙公司簽署的《租賃合同》系雙方真實意義的表示，合法有效。內蒙古甲公司按照合同的商定提供標準的廠房，河北乙公司接受並理論運用，理應按約支付租金。關於河北乙公司所述因運營發作困難，無力實行合同，雙方合同曾經解除的抗辯。法院以為，河北乙公司並無法定的
合同解除
權，也沒有合同商定的解除權，其向內蒙古甲公司傳送
解除合同
通知書的行為，因內蒙古甲公司的拒絕，該解除通知書並不發作法律效能。然，河北乙公司在內蒙古甲公司堅持懇求繼續實行合同的情況下於2015年12月7日雙方搬離租賃房屋，以自己的行為標明其不再實行
租賃合同
。思索到承租人不願意繼續實行租賃合同，且義務性質又不宜強迫實行，租賃合同的目的已無法完成。經法院釋明，內蒙古甲公司仍堅持懇求繼續實行合同。
法院一審問決：內蒙古甲公司與河北乙公司之間的《租賃合同》於2015年12月7日解除；河北乙公司應支付租金至2015年12月7日，並承擔逾期支付租金的違約義務；關於合同解除的法律結果，本案不再一併做出處置，由內蒙古甲公司另案主張。
四、法律分析
1、河北乙公司傳送解除函及搬離承租房屋行為效能評價
合同的解除，是對合同權益義務的嚴重處置，在理論中當謹慎處置。我國《民法典》第562條規則了商定解除的情形，當事人欲解除合同必需嚴厲依據法律的規則或者合同的商定，才幹達成合同解除的法律效果。在本案中，河北乙公司的行為不契合合同商定的解除權行使情形，也沒有法律規則的解除權，更沒有與內蒙古甲公司協商解除合同，其雙方傳送解除函的行為因內蒙古甲公司的拒絕而不能產生解除合同的法律效能；其雙方搬離承租房屋的行為也不能招致租賃合同的解除，只能是以自己的行為標明不再繼續實行合同。
2、內蒙古甲公司懇求合同繼續實行的訴求不應獲得支援
供認河北乙公司解除通知的解除效能，並不能直接得出應支援內蒙古甲公司懇求繼續實行合同訴求的結論。我國《民法典》第562條，當事人一方不實行非金錢債務或者實行非金錢債務不契合商定的，對方可以懇求實行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事實不能實行；（2）債的標的不合適強迫實行或者實行費用過高；（3）
債權人
在合理期限內未懇求實行。在本案中，固然河北乙公司傳送解除函的行為並不能產生解除合同的法律效能，但卻以自己搬離承租房屋的行為標明不再繼續實行租賃合同。基於經濟合理性準繩及物盡其用的普通社會觀念考量，該義務性質不宜強迫實行。所以，內蒙古甲公司懇求合同繼續實行的訴求不應支援。3、法院判決解除合同，並沒有免除河北乙公司的違約義務
法院判決解除合同是基於法律效果和社會效果、合同不合適強迫實行的綜合考量，固然出租方繼續實行合同的央求得不到支援，但承租人在不享有解除權的前提下，擅自搬離承租房屋的行為已構成違約，理應承擔相應的違約義務。我國《合同法》第97條和第107條規則了合同解除的法律結果及違約義務的承擔方式。細緻在本案中，因合同不宜繼續實行，亦無其他補償措施可採取，故出租人的違約救濟為賠償損失。在審理過程中法院曾經明白向出租方釋明，但內蒙古甲公司仍堅持懇求繼續實行合同，而沒有提出關於合同解除後的違約賠償訴請，所以法院也無法對該項內容中止審理，其可以另案主張。
綜上所述，筆者以為，法院對本案的處置是正確的。
五、律師意見
房屋租賃
合同糾葛，在我們日常生活中比較常見，但通常只需觸及廠房、
商鋪
、辦公室之類的糾葛由於涉案金額較大，當事人才會訴諸法院。從上述案件的處置結果及分析過程，可以給房屋租賃合同的雙方以自創意義。
（一）承租方角度：
作為承租方假設想在正常的租賃合同期限內解除合同，當積極與出租方協商；假設沒有法律規則的解除權，也沒有商定的可以解除合同的情形，便沒有權益解除合同，雙方傳送解除函的效能也取決於出租方的態度。假設出租方不認可，便不能產生解除合同的法律效能。假設確實不想再租賃承租房屋，那就應在已付租金所分攤的運用日期截止前完成對承租房屋的搬離，當然在這一過程中應當保管相應的證據。本文案例中河北乙公司在搬離前發函、搬離過程中中止公證的做法就很明智。固然，法院沒有支援出租方懇求繼續實行合同的訴求，但也沒有免除承租方擅自搬離承租房屋而不再履約的違約義務。出租方在合同解除後仍然有權益就承租方的該項行為主張違約賠償。為減少損失，承租方確實因各種緣由需求提早解除租賃合同時，當首先與出租方積極協商，最好的方式是找到替代履約方承接相應的權益義務關係。提供更多選擇和輔佐給出租方，以更好地表現已方的好意誠信，這也可以作為後續法官酌定違約
賠償金
額時的參考要素。
（二）出租方角度
作為出租方，在正常的合同期內更希望堅持合同的穩定和承租方的正常履約。假設遇到像本案中呈現的情形，首先應當明白表示對承租方的雙方解約行為不認可。當承租方搬離承租房屋，以自己的行為標明不再繼續實行租賃合同時，當積極與承租方協商處置，並開端尋覓其他承租人。不要頑固地以為，對方沒有解除權，合同依然有效，即使承租方曾經搬離承租房屋也不管不問，心中只想著按照合同正常收取租金。我國《合同法》第119條規則，當事人一方違約後，對方應當採取恰當的措施防止損失的擴充套件，沒有采取恰當措施使損失擴充套件的，不得就擴充套件的損失懇求賠償。這就是法律規則的，違約方的及時減損義務。司法理論中，就承租方擅自搬離而構成的違約空置損失，法院普通支援3-6個月的租金金額。
所以，當承租人肯定曾經搬離承租房屋後，出租方當積極尋覓其他承租人，將房屋及時出租，不要空置糜費，否則，就法院支援賠償金額以外部分的損失便只能自行承擔。
在訴訟過程中，當法院曾經明白釋明合同不宜繼續實行的情形下，當思索理論情況及綜合風險，及時調整訴求。否則，如前述案例，就合同解除後的違約賠償部分，法院就沒有處置，當事人只能另行提起訴訟處置，徒然糜費時間及訴訟本錢。