當房地產萎縮40%，會發生什麼？
我們從今年的土拍說起。
1
年底的土拍，是越來越富有戲劇性了。
12月27號鄭州第三次土拍，在主動流放掉11塊地之後（因約定的買家沒錢了），5塊淨地全部由政府旗下的城投公司拿走，民企全軍覆沒。
12月2號的廣州第三次土拍，也是廣州本地的城投、城建類的平臺公司來參拍。拿到地的民營房企只有一家。
11月武漢第二次土拍，成交的32宗地塊，地方城投公司拿到17宗，剩餘15宗由地方管委會、地產企業和其它實體產業公司拿下。
北京的第三輪土拍近八成地塊由地方國企和央企競得，第二輪更是達到九成。
年初還豪情萬丈的民營房企，到了年中就掉隊了，只剩下國企託底。
難怪有人直呼：地產的盡頭是國企！
但是到了年底，正經的國企開發商也幹不動了。
為避免土拍冷場的尷尬，只能讓地方國企（自己的城投公司）上。
這並不是個例。
看看下面這個表，中指研究院整理的資料：
備註：控股股東是城投的企業亦被計作城投；
資料來源：中指資料CREIS，中指研究院綜合整理
第三批土拍中，各地都祭出城投公司來託底，不約而同，心照不宣。
這種託底有沒有意義？
首先要知道，啥是城投公司。
就是地方上搞城市建設而設立的一類公司，專門運營城建相關業務，比如新區開發、某類事業的運作等等。
這種業務一般投入大、週期長、但利潤不高，它們的資金來源都是當地政府（或者以當地政府的信用背書來發債融資）。
基本上，你可以把它們看作地方政府的商業化“替身”。
所以，讓城投公司來拿地，和把左口袋的錢掏到右口袋，沒啥區別。
也就是透過對敲來營造一下氣氛，名副其實的“氣氛組”。
2
我在想，國企兜底，兜到年中都快兜不住了。
城投平臺兜底，又能兜到什麼時候？
從根子上講，城投平臺就是地方政府自己啊。
眾所周知，今年土地供應量大降。
根據國家統計局的資料：
1-11月份，房企土地購置面積同比下降11。2%，房屋新開工面積下降9。1%。11月末商品房待售面積10月末減少38萬平方米。
如果再減去“城投拿地相當於沒拿”的那些，那麼今年的土地出讓面積就低到塵埃裡了。
導致的結果是什麼？
結果之一，是明年的新房供應量急劇減少。
結果之二，是地方政府土地出讓金急劇減少，地方沒錢了。
第一個結果，我們暫時按下不表。只講講第二個。
今年土地出讓金大幅減少，固然有今年的特殊情況。比如嚴格執行六道紅線，掐斷了開發商的融資渠道。
但是從中長週期看，今年下半年的土地市場驟冷，或許是一個具有標誌性意義的轉折點。
明年後年會反彈一下，但中長期大概真的要走下坡路了。
此話怎講？
要從“中國最懂房地產的市長”黃奇帆的一段演講說起。
3
黃市長前段時間在某論壇演講時談到房地產。
主要講了三個方面：
中國從現在到2035年，樓市將從每年新建16億平米，逐步降低到10億平米以內，然後形成新舊房屋的折舊平衡。
中國未來城市化能發展區域只有大城市的都市圈、城市群和連綿帶。
無法和都市圈、城市群和連綿帶產生聯絡的，發展都會變慢，甚至萎縮。
這三個觀點，鍾灝是十分認同的。
假如未來每年的銷售面積降至10億平以內，意味著什麼？
回顧中國樓市的發展歷程，事實上
我們還沒有經歷過真正的下降
——我們經常說的下降，通常都是增幅下降：還在增長，只是增長的幅度變小了。
1998年，住房商品化全面啟動，每年的開發量在一億平方左右。
2007年，新房開發量達到7億平米。
2012年，從7億變成12億。
2018年，增長到17億。
如今，徘徊在17億平米好久了。
從城市化程序的規律看，這個時間點、這個面積，見頂跡象明顯。
假如未來十五年，降到10億平米以內。高達-40%的降幅，會有什麼影響？
這麼說吧：
中小房企倒一批，開發商集中度提升
中小城市躺一批，城市集中度提升
這裡說的“中小房企”，並不是指絕對規模小的，而是指高槓杆的、開發能力弱的、 過於追求攤大餅的、只在小城鎮當地開發的。
這裡說的“中小城市”，也不是指絕對人口規模，而是指能級低的、遠離都市圈的。
4
就拿網紅城市鶴崗為例，鶴崗最近又出了風頭。
12月23日，鶴崗市政府官網通知，因為要實施
財政重整
計劃，決定取消公開招聘公務員。
所謂財政重整，是地方債務過高而收入過低、入不敷出時的應急措施。
根據國辦在2016年釋出的《地方政府性債務風險應急處置預案的通知》：
市縣政府年度一般債務付息支出超過當年一般公共預算支出10%的，或者專項債務付息支出超過當年政府性基金預算支出10%的，債務管理領導小組或債務應急領導小組必須啟動財政重整計劃。
“政府性基金預算”，主要成分就是土地出讓金。
可見，土地出讓金對一個地方的財政健康狀況，有多麼大的影響。
在鶴崗之前，還有四川省資陽市安嶽縣和雁江區，在2018年便進行了財政重整。
具體怎麼整法？
壓減政府公用經費；
撤消基礎設施專案；
處置國資國企資產；
暫停對企業的各類補貼、貼息等政策性補助。
說白了，就是沒錢了，要想盡一切辦法開源節流，以前鋪的攤子該停的停，該撤的撤，雄心壯志收一收。
就連招商引資的補貼，對實體企業的優惠政策也要暫停了（是的，土地財政間接補助了實體）。
直到其收入和支出達到一個新的平衡。
很多人、很多城市，都還沒有經歷過真正的“收縮”。
未來，或許我們都要慢慢適應。
從此小橋流水，坐看雲捲雲舒。