今天來盤點一波新盤的網籤去化，由於目前福州新盤大部分是安商房，在看去化的時候很容易被混合的安置房影響，加上各個售樓部都說自己的樓盤去化非常好，沒剩下多少房源。今天就來看看間隔了一段時間後網籤資料如何。

五四北網籤盤點

先來聊聊五四北，之前分析過五四北的新房數量不少，特別在楊廷區域的新盤滯銷厲害，先來看看這個區域的幾個代表樓盤。

綠城柳岸曉風：目前網籤340套，去化率29%，

7月份至今，過去半年多，新增了120套，按這樣的速度換算

還要4年時間才能清盤

。

分析：對於綠城首次入榕的專案，由於高地價買入，也拿到了高的備案價，雖然是純商盤，有綠城的品牌加持，但是奈何優惠完價格依然不低，目前看去化難度依然很大。

熙悅府：目前網籤403套，可售商品房2234套，去化率18%，

7月份至今，過去半年多，新增了260套，按這樣的速度換算

還要3.5年時間才能清盤

。

分析：雖然是安商房，不過配比僅10%，目前看反而由於配比少導致庫存巨大，雖然半年賣了260套，比綠城的去化數量多了不少，不過由於庫存巨大，依然需要較大的週期。

當然樓盤優勢在於樓面價不算太高，優惠起來可以更狠。

龍湖雲峰原著：目前網籤346套，去化率38%。

由於沒有歷史記錄，無法估算去化情況。

分析：從網籤去化來看，也不算理想，不過樓盤與綠城一樣有純商優勢，分析網籤詳情發現，

樓盤的去化全部集中在高層住宅中戶89戶型

，可以說是非常的極端。

江南CBD網籤盤點

接著來看看位於江南CBD的新盤網籤情況，由於板塊主要以安商房為主，其中以CONE的去化非常不錯，至於其他幾個安商房，來看看去化情況。

金輝觀瀾雲著：目前網籤408套，可售商品房474套，去化率86%。

分析：樓盤雖然網籤看上去好像去化不多，但是配比70%的安商房，實際可售房源不多，從去化來看，居然高達86%，可以說有點出乎意外。對於樓盤而言雖然沒有祥浦苑的火爆，也沒有CONE的關注度高，但是藉助小戶型設計和一定的優惠，可以說是分棟安商房比較成功的案例。

旭輝·江南賦：目前網籤99套，可售商品房126套，去化率78%。

分析：作為混合安商房，雖然半年時間僅去化99套，不過得力於小地塊，安置房比例較高，可售房源僅126套，目前的去化情況也相對不錯。由於安置房部分保障了資金成本，所以樓盤做出了大力度的優惠，對商品房部分也做到了較高的去化。

凱佳·江南里：目前網籤101套，去化率41%。

分析：樓盤備案4個月，看上去去化率不算很高，但是如果結合領證時間看，會發現第一次的兩棟去化不錯，接近70%的去化。由於最近一個月又領證了一棟，所以總得去化率看上去不高。當然樓盤作為板塊的人才房配建，雖然也不算純商，奈何板塊安商房較多，也有一定優勢。

南二環網籤盤點

最近南二環的熱度也非常高，隨著海納新潮的上市，以及後續融僑星譽的蓄勢待發。雖然熱度不低，來看看板塊的兩大安商房網籤情況。

國貿鳳凰原：目前網籤143套，可售商品房444套，去化率32%。

分析：上市8個月，去化了143套，成績也是慘淡，雖然是分棟安商房，不過帶裝修的備案價高達2。9W，加上機場的噪音影響，周邊城鄉結合部的環境，

可以說價格明顯殺豬

。雖然周邊也有不少樓盤大力度優惠和中介分銷，但是該樓盤的力度一直不大。樓盤由於還有一個地塊未備案，後續的庫存不小，

按現在的時間換算要接近5年時間清盤

，雖然經歷了三山原改名鳳凰原，

奈何目前看鳳凰也要變山雞。

融創福州府：目前網籤353套，可售商品房502套，去化率70%

分析：同樣上市8個月，去化了353套，成績不算太好，不過從去化分佈來看，樓盤藉助大力度優惠和全城中介分銷，網籤集中在89的中戶，總體而言去化率不錯。當然樓盤依然是分地塊的樓盤，最近開始上市純商C地塊，庫存依然不小。

當然優勢在於周邊新上市的融信以及後續的融僑在抬轎，對於融創而言，可以不用縮小優惠力度就能搶跑一定的房源。

湖濱府：網籤509套，安置房網籤326套，可售商品房565套，去化率32%

分析：對於湖濱府的網籤可以說是目前安商房的一個特例，樓盤安置房部分由於較快的網籤，所以看上去網簽了509套，給人第一感覺樓盤賣得不錯，但是如果實際檢視明細發現，

兩棟安置房網簽了300多套，

實際商品房僅180套，一下子與第一感官就有了較大的差異。

網籤盤點總結

對於目前庫存較大的三個板塊，從網籤的情況來看，

江南CBD可以說是去化最好的區域

，板塊雖然目前僅僅只有住宅，其他配套都未落地，不過藉助周邊南二環等高備案價的承託，區域不僅僅人才房禹州CONE達到了近清盤的去化，連安商房金輝和旭輝都做到了高去化。

對於五四北而言，楊廷區域目前看由於區域較差，加上都是純商或者低配比安商房，可售的商品房庫存巨大，雖然也做了大力度的優惠，目前看89的中戶在優惠之後，總價也有所降低，對於部分外溢的剛需有一定吸引力，也達到了較好的去化，

不過後續的大戶型難度將非常艱鉅，畢竟就算優惠之後，配合大戶型，高總價依然很難讓人下手，屬於剛需夠不著，土豪看不上的尷尬處境。

對於南二環而言，目前的兩大安商房，國貿鳳凰原屬於破罐破摔，佛系賣房了，後續的去化週期相當之長。融創藉助國慶等時間點大優惠，對89中戶也做到了較好的去化，後續隨著周邊新上市的樓盤拔高價格，有一定的承託。

當然後續隨著海納大地塊庫存的顯現，優惠搶跑之戰可能會繼續上演。

題外話

從目前各區域的網籤來看，印象中去化較差的不少樓盤，藉助優惠之後，價格在2-2。4W左右，配合89的戶型，總價在200W左右，都做到了較好的去化，可以說雖然目前庫存巨大，但是市場的購買力也相對清晰，不少剛需也都在可接受範圍，買入了區位較差或者安商房配比較高的樓盤。

當然隨著這個層次的購買力消化，後續這幾個樓盤就將面臨最艱鉅的任務，

120左右的端頭戶型，這將是新一年部分滯銷盤的難點。

由於目前福州的安商房情況，很多時候一眼看網籤情況，很容易混淆直觀感覺，所以很多時候為了看清楚實際情況，

建議大家可以點開樓棟明細檢視，否則很容易被誤導。