房東直售的悖論

近日，杭州市二手房交易監管服務平臺正式上線“個人自主掛牌房源“功能，引發業內廣泛討論。

楊現領博士就此提出了自己的思考。

業主自掛房源不等於房東直售，兩者有根本區別。業主個人掛牌只是多了一個房源展示的渠道，且只有政府官方平臺有流量的情況下才能成立，如果沒有流量，對於業主沒有任何意義。

業主自掛房源不等於唯一渠道獨家房源，業主仍然可以選擇中介，多家掛牌，全網展示，杭州的做法可以理解為一項政府的便民措施，讓業主多了一個選擇。

房東直售在國內沒有市場空間，原因很簡單，業主的期望永遠是賣高。掛牌價一般都明顯超出市場實際成交價，溢價率正常市場條件下達到5%左右，下行市場中，會達到5%-10%。正是基於此，客戶一定是在經紀人的幫助下，經過大量的帶看和比對，透過雙方談判把價格降低。因此，即使在成熟的發達國家，哪怕是親戚朋友之間的房屋交易，也大多會委託經紀人，因為個人之間直接談判的效率不高。

從杭州的實際情況來看，實收中介費率只有1。5%，溢價率基本保持在5%-8%，如果客戶是個正常人，應該不會選擇直接跟房東交易。

真正的房東直售通常只能存在於獨家委託的制度和法律背景下。美國、英國和澳大利亞是典型代表，因為獨家委託的核心是業主在一個委託期內，通常是90天，業主掛牌價是不變的，客戶願意接受這個價格的過來看房，不接受的不來看。

中國是多家委託，業主不僅可以委託多個經紀人，且掛牌價基本屬於口頭約定，沒有法律效力，隨時可調，所以，中國不存在房東直售的制度條件。

在網際網路日益發達，資訊對稱程度不斷提升的情況下，中介滲透率不僅不會下降，反而會上升。

從美國經驗看，2000年前後房產網際網路初期，美國中介滲透率只有80%，20年後的今天，這個比例上升到91%，經紀人的作用不是變小了，而是變大了。

從國內情況看，一線城市中介滲透率達到85%以上，且逐年提升。原因是交易複雜度上升，換房比例上升，一個交易涉及五六個買家或賣家，連環交易，錯綜複雜，我中有你，你中有我，根本沒有“直售”的可能性。

風險承擔。業主和客戶透過中介交易，不僅僅需要經紀人的專業服務，更需要的是經紀公司的風險承諾。在國內這個環境下，資金風險，交易瑕疵等交易安全方面的隱患越來越多。那麼，

防範、化解、處理和承擔交易風險的能力就是經紀公司存在的核心價值之一。

基於以上原因，國內不太可能存在真正的房東直售。核心是它不符合客戶利益，與消費者需求背道而馳。

現實情況下，之所以存在所謂的“手拉手”，除了正常的親屬之間轉贈，多屬於“跳單”，是造成混亂的根源之一。因此，房東直售只能帶來更多的混亂和惡性競爭，傷害所有人，也包括業主自己。