作者：張凱悅

和君諮詢產業園區事業部  研究員

北京和創瑞智管理諮詢公司  諮詢顧問

一、“專業化”園區漸成趨勢！

2021年，伴隨中國產業升級訴求愈發突出，經濟高質量發展戰略深入實施，作為產業主要載體的產業園區數量和規模持續增長。為了在激烈的市場競爭中取得主動權，越來越多的園區企業對外宣傳打造專業化形象，“專業化”園區已經成為趨勢！

鎖定前沿產業、定位精準的專業化園區，往往圍繞細分產業進行產業深度研究，構建產業生態與服務體系，最終形成產業聚集，因此，更容易形成自身特色鮮明、辨識度高的“標籤”，更容易得到行業頭部企業的關注與認同，也更易於得到政府、行業協會的支援。因此，近年來專業化園區的數量越來越多，軟體園、積體電路園、醫療器械園、智慧網聯汽車園、人工智慧園、環保園、直播產業園等成為熱點。

以位於北京市海淀區北清路的中關村積體電路設計園（簡稱IC PARK）為例，該園區定位於以晶片設計、基礎軟體、物聯網、雲計算、智慧硬體為主體的泛積體電路設計園，總建築面積僅22萬平方米，屬於“小而精、小而美”的專業化園區。

園區於2015年9月29日開工建設，2018年11月16日正式開園，僅僅數年時間，已經聚集了位元大陸、兆易創新、北京兆芯、地平線、文安智慧等一批具有國際影響力和自主智慧財產權的積體電路企業入駐，成為了我國積體電路設計產業的“產業高地”，年產值達到300億元，是專業化園區的典型代表。

二、專業化園區，“道阻且長”

但“理想豐滿，現實骨感”，絕大多數的園區還是停留在喊口號的階段，“掛羊頭賣狗肉”的現象仍然存在，沒有理解也不想理解什麼是真正的園區專業化，依然停留在把收租當作核心指標的經營階段，認為把空間填滿才是園區的終極生存法則。這導致了產業園區招商企業雜亂無章、質量差、退租多、租金下降快等問題，無法形成自身的產業生態，從可持續發展的角度看，飲鴆止渴只會導致園區開發運營失敗。

和君諮詢認為，中國產業園區亂象叢生之中，地盤絕不是稀缺資源，唯有保持園區專業化，即聚焦戰略新興產業進行專業生態打造並且進行專業服務賦能，擺脫“吃瓦片”的傳統模式，才有機會異軍突起，成為整個行業的標杆旗幟。

三、園區“專業化”的未來

結合和君產業園區事業部所經手的大量實操案例，我們分析認為，未來中國產業園區的發展勢必將走入“運營為王”、“專業為魂”、“資源為器”的新時代。

產業園區將從最初產業形態簡易單一，到後來多產業主題的覆蓋，從最初工廠廠房為主，到後來的以人為本、產城融合，可唯獨園區運營環節中的專業化能力與生態體系搭建，這一附加價值最高的要素還沒有得到體現，園區“專業化”勢必將成為發展主流。

換個角度去考慮這個問題，在這個園區數量與競爭激增的大環境背景下，園區運營方希望能在開發後快速地吸引企業入駐獲取租金收入，誰出錢，誰進場，而不想把大量精力放在長週期的園區生態打造之中。

相反，作為企業方，尤其是行業內的排頭軍與獨角獸企業，他們更看中的是園區的生態體系是否與自身調性匹配，園區內的其他企業是否可以與自身形成良好產業互動，園區所提供的專業化服務能否真正做到賦能，單單依靠低租金與齊配套遠遠不能將優質企業領進家門。

供需方之間缺口的產生，從本質中體現出當下園區只有進行單一產業深耕，打造園區生態體系，並且提供專業服務，打造專業化園區，才可以直擊企業方的痛點，獲得更長久、更持續的服務收益。試問在讀的園區經營者們，倘若你作為一家行業龍頭企業，你會對一家擁有產業生態體系與專業資源稟賦的園區丟擲的橄欖枝說不嗎？

四、案例：中電光谷是怎麼做的？

以傳統地產思維經營產業地產的時代已經過去，以中電光谷為代表的專業化園區開拓者的紅利與先發優勢開始顯現。中電光谷組建於2004年，於2014年3月在香港聯交所主機板上市，目前的第一大股東是大型央企中國電子資訊產業集團。在短短几年的時間內成功完成了商業模式的轉型升級，從“房地產開發商”成功轉型為“園區專業運營服務商”，2020年年報顯示，產業運營服務收入佔比已經超過50%。

中電光谷以中國電子網信產業核心技術為依託，重點服務新一代電子資訊科技、智慧製造、新材料、生命健康、數字創意等領域的高成長性企業。2019年中電光谷提出了產業資源共享平臺2。0，重點打造“三能力一指數”。

第一個能力是數字雙空間建設與運維能力，主要是針對園區智慧管理的體系打造，將物理空間和資料空間整合起來，從設計、建造到運營，全生命週期打通，透過數字化園區跨區域網路連線。

第二個能力是透過創新要素培育產業叢集能力，主要是透過與技術平臺、科研院校與社會資本協作，為園區集聚人才，並透過提供專業內容進行產業孵化，從而構建出有活力的產業叢集，將產業鏈融入園區空間實體。

第三個也是最核心的能力是透過跨區域的產業協同構建新動能，也是中電光谷產業資源共享平臺的一個重要的專業價值。透過園區服務的企業資源入手，構建一種新的產業網際網路體系，使每個獨立的園區不是在一個創新孤島之上，而是把所有的外部資源能夠連線起來。

“一指數”是指OVU產業動能指數標準體系，透過智慧化園區打造，瞭解入駐企業活力與能耗、工作者的生活性消費與活動等，並進行打分。根據指數評價，可以為園區自身未來的招商方向決策，外部銀行系統的融資信用依據，中小入駐企業的運營狀況進行參考與監控。簡言之，中電光谷某種程度上為所有的入駐企業提供了一種資源性的連線，將多個空間的相關產業叢集累積起來之後，形成兩者之間相互交錯、影響、促進、協同的關係。透過資源疊加達到一種放大效應，一種新的發酵效應。

縱觀中電光谷打造出的園區專業化運營生態體系，其依託中國電子新一代網路資訊科技，從開拓園區智慧基礎、創新基礎、動能基礎三方面為出發點，橫跨園區空間、孵化及產業資源，多元構建自身專業化園區生態，成為業內標杆。透過“產業資源共享平臺2。0”與“三能力一指數”的落地實施，2020年中電光谷園區運營服務收入15。98億元，連續第二年超過了園區地產銷售收入，相信未來這股強勁勢頭還將持續。

五、結語

不同型別的產業園區都應該找準自己的特色與專業，園區專業化是產業園區未來發展要建設的核心競爭力之一，應得到更多園區人的重視與探索。

附：中國產業園區發展的四個階段

回顧中國產業園區的發展史。

1979年，招商局正式創立了蛇口工業園，這也是中國第一個對外開放的工業園區，打開了產業騰飛和經濟發展的大門。由於處於改革開放初期，國內的製造工藝技術相對傳統薄弱，所以第一代產業園區的產業結構相對單一，主要以低端產品的勞動密集型生產為主，以大量的勞動力進行批次化的低附加值小商品生產，園區規模也較小。

20世紀末，隨著我國沿海地區開展新的一輪對外開放和引進外資的浪潮，引進專案的技術含量和量級都有明顯提升，產業園區也隨之發展到了2。0時代，企業對科技研發、商務辦公等訴求開始出現，娛樂休閒、公寓住宅等配套設施開始逐步豐富園區的功能。

2001年，中國加入了世貿組織，大量的資本拍馬趕到，產業園數量開始激增，發展迅猛。產業園區從形式上開始打造主題產業園，也衍生出了物流、金融、商務等全產業鏈配套產業園。服務層面，園區開始為園區內部企業提供招聘會、手續代辦等初級產業服務。

當下，隨著中國城市新區開發，城市化程序再次提速，產業園目前已經進入4。0發展階段，聚焦工業園區、科技園區、商務園區等實現產城融合。園區4。0模式遵循 “以人為本”的理念，將產業、生活、教育、商業、休閒及娛樂混合佈局，構建起城市級的生活服務體系，營造各種功能和諧發展的良性生態環境。（完）

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