最近有讀者朋友在諮詢，讓我總結一下當下在

成都

購房的乾貨，建議結合自身經驗，做一期簡單總結，僅供參考，首先，直奔主題。

一、選房思維邏輯

曾經：區位決定下限，學區決定上限。這句話簡單理解就是，選好區位就能保障房子的基礎，區位在一定程度上代表了公共資源配套，區位好的地方一般而言交通、商業、醫療等配套都不會太差，這一點在保證住房舒適度及便利性的同時，也鎖定了保值增值的空間。而學區則能決定房價上漲的天花板，教育焦慮在一定程度帶動了學區房價格的上漲，說直白一點不過是過多的需求追求稀缺的資源罷了。

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如今：上面這句話依然沒錯，但需要補充的是，在雙減政策的背景下，學區房受政策影響的風險加大，請遠離高溢價的老破小學區房。

二、買房三不碰

（一）高價

二手房

不碰

為什麼說高價二手房不碰，原因很簡單，在當前指導價的背景下，貸款難度增加、政策風險加大，買高價二手房實際成交價肯定遠遠高於指導價，極易高位站崗。原因很簡單：政策嚴控後，二手房流動性迅速降低，增值預期大打折扣，如果政策不調整，短期1-2年時間橫盤微漲的可能性比較大，在許多高價品質盤如西派國際、中大文儒德等已兌現增值預期後，現階段入手的風險與收益不匹配，如果有條件，建議耐心選擇新盤。

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（二）遠郊三圈層不碰

遠郊三圈層不碰，簡單地說除了成都11+2區域，其他板塊如果是首套房，非工作原因別碰。購買三圈層尤其是與主城區非連續的區域，增值空間會大打折扣，浪費資格不說，出手都會受到影響，分化會成為越來越普遍的常態。

（三）高房齡不碰

成都有許多高房齡的小區，老破小老舊大並存是當前一大現象。買入老破小、老舊大最大的問題是流動性極差，出手困難，如果非核心功能區域，不拆一定是長期狀態。當然，老破小、老舊大由於當前單價普遍較低，至少從價格上來看，風險還能接受，但需要時刻警惕高溢價的老破小，比如某小學旁3-4萬單價的老破小以及房齡較大的電梯房（比如錦江城市花園之類，每過幾年，價值折損會更快）。

三、剛需三不理

（一）公寓不理

針對剛需購房者，要特別提示一下，首先是公寓不理，這個是大忌。首套房一定去買住宅，不要因為過度的原因買公寓，原因之前也描述過，實在太多：比如落戶、比如用氣、比如高稅費、比如增值空間、比如商住混用都是最大的問題。

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（二）文旅地產不理

文旅地產，這個也不需要多說了，現在天府新區南邊某區域銷售人員已經大減，都江堰融創水世界也關門，自己體會，但凡不要資格的，那一定是靠銷售鼓吹才賣的出去的。

（三）新房陷阱不理

最後是新房陷阱不理，什麼意思？當前新房購買的政策已經越來越明晰，順銷盤價格貴，不是剛需的首選，那些價效比盤，如果真心要購買，請一定提前做好功課。資格、預算同時準備，不能含糊，但確實比較篤定某個區域但資格不夠，又或者是預算確實有限，我的建議不要盲目等新房，尤其對剛需購房者而言，一晃幾年的例子還不多見嗎？在南門上班的，還可以等等機會較多的天府新區，但在其他板塊上班，通勤時間過長的朋友，不如在預算之下，選擇城區二手房，畢竟對自住而言，先滿足居住需求才是首當其衝需要解決的問題。

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