*本文轉載自 藍鯨財經
進入2022年後，伴隨著蛋殼公寓多次被強制執行、青客公寓無財產可供執行、蘑菇租房成失信被執行人，長租公寓“暴雷”後的餘震仍存。
據《2021年10城畢業生租房報告》顯示，90%的大學生畢業後需要透過租房解決居住問題。近年來長租公寓相關企業年註冊量持續高漲，粗略估算，每年有七八百萬畢業生湧入租房市場，長租公寓的市場潛力不容小覷。
在行業加速洗牌的過程中，以自如為代表的長租公寓品牌頭部優勢明顯。不過，二房東跑路、收費不合理、租後體驗不佳等問題依舊是長租公寓平臺面臨的難解困局。
青客公寓破產清算，蛋殼公寓、蘑菇租房面臨鉅額執行款
2022年1月18日，上海青客公共租賃住房租賃經營管理股份有限公司新增破產案件，經辦法院為上海市第三中級人民法院。公告顯示，法院於1月4日裁定受理該公司破產清算一案，其債權人應在3月20日前進行線上申報債權。
這意味著，曾擊敗自如、蛋殼公寓兩家企業搶先赴美IPO，成為“長租公寓第一股”的青客公寓，在上市不過兩年時間後便迎來了破產清算的命運。
網際網路產業時評人張書樂向記者表示，將租房類產品變成一種金融理財的O2O模式，在很大意義上驅使了本來只是小眾垂直的產品變成一種過度逐利的投資陷阱。
比青客高光時刻更短的蛋殼公寓，上市一年後便迎來了摘牌的命運。2020年1月17日，蛋殼公寓成功登陸美國紐交所，成為2020年登陸紐交所的第一支中概股。2021年4月6日，紐交所宣佈，其監管部門“紐交所監管局”工作人員已決定啟動程式，將蛋殼公寓從紐交所摘牌，其美國存托股也將立即暫停交易。
摘牌後的蛋殼依舊面臨著鉅額執行款。據天眼查顯示，截至目前，蛋殼公寓所屬公司紫梧桐（北京）資產管理有限公司被執行人資訊達66條，涉及總金額達1707萬餘元。此外，其限制消費令高達236條。
另一方面，被寓小二接手的蘑菇租房尋求迂迴求生，但經營不善留下的一片淤泥仍使其無法抽身前行。2021年9月，蘑菇租房關聯公司上海朔羨網路科技有限公司、上海梯闢網路科技有限公司成失信被執行人，因有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務。同時，這兩家公司涉及法定代表人許鐵根被限制高消費，且被執行總金額已超69萬元。
張書樂分析認為，長租公寓本質上還是透過有效地資訊集納和物業管理服務來形成近乎標準化的租房體驗，屬於老式單身公寓的一個網際網路迭代。而非簡單的將房源進行一種集中，也不是以房代投的投資理財模式，因此過於激進的市場擴張和稀缺的使用者資源、不穩定的使用者需求，加上管理服務理念的跟進能力不足，都會帶來極大的變數。
相似的故事不斷在長租公寓江湖上演，同樣的教訓不斷為市場敲響警鐘。
VR技術成標配，行業頭部效應顯著
據天眼查，我國目前有640餘家長租公寓相關企業。其中，近八成相關企業成立於5年之內，56。07%為個體工商戶。從地區分佈來看，廣東擁有數量最多的長租公寓相關企業，有近200家，佔總量的30。02%，其次是四川，有60餘家相關企業，佔比9。95%。
艾媒諮詢分析師認為，數字科技對長租公寓立體化將起到巨大的推動，智慧家居與公寓的結合有助於實現租戶對品質生活的追求。VR技術、線上直播看房、無人酒店等智慧服務，將會成為未來的標準配置。
記者在鏈家、自如、泊寓等多個租房平臺都查詢到VR看房的功能，VR創業者陳榮在接受記者採訪時曾指出，VR技術在房產領域的應用不容小覷，VR看房不是為了替代實體樣板間，而是讓消費者對房源有一定的瞭解，在眾多房源中脫穎而出，加強購房信心，最終吸引到線下去買房。
從使用者數來看，行業頭部效應顯著。據易觀千帆，以2021年12月資料為例，在與房產服務相關APP中，安居客、貝殼找房和鏈家活躍人數位列前三，而在排名前十的APP中，自如作為長租公寓品牌的代表排在第六位，活躍人數達166。32萬，環比上升2。46%。巴樂兔租房、泊寓等知名品牌排行均在15名以外。可見，在長租公寓品牌中，自如擁有絕對氣勢。
公開資料顯示，自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢、蘇州10座城市佈局，管理房屋數量超過100萬間，累計服務50萬自如業主，累計自如客500萬人。
據《2021中國城市租住生活藍皮書》，透過克而瑞租售、華泰研究及企業公開資料整理所得，2021年我國主要住房租賃企業房源持有量自如排名第一，開業規模為100萬間，排名第二位的相寓開業規模為24。6萬間。
針對自如頭部優勢明顯的現狀，張書樂認為，長租公寓本身應該是逐步超級平臺化來擴大房源吸納、進一步扁平化渠道和最佳化服務管理體驗來形成使用者長期黏性的一種形態，頭部越強，則市場環境改善的可能性會更快達成。但弊端也頗為明顯，即缺少競爭者之下，平臺失去迭代和提升的外部驅動力，且內部容易滋生各種冒進想法、造成使用者權益受損。
根據貝殼研究院《2021住房消費品質服務報告》顯示，租賃方面投訴問題TOP10中，涉及房源問題的投訴佔39。82%；涉及押金、服務費資金問題的投訴佔比9。66%；涉及物業、退租房屋使用問題的投訴佔比15。96%；涉及服務人員的問題佔比10。62%。
因租金問題被約談，長租公寓亟待向經營服務轉型
2021年10月，一則反映“北京望京某二房東跑路，受害者多為大廠程式設計師”的網帖流傳。網帖顯示，這位二房東透過從自如/中介手中租來房屋，以低於市場價20%的價格出租給租客。收取下游年付的租金，月付給上游渠道，以此方式套取資金後跑路，涉及自如、鏈家、我愛我家等多個平臺。
10月28日，鏈家、自如、我愛我家相繼發表宣告表示，將承擔公司所涉受害租客全部損失。此事件發生後，引發媒體和網民的持續關注。據此前有關媒體報道，儘管嫌疑人張偉被警方抓獲，但後續很多涉及租戶和房東的問題，還在解決中。
二房東亂象還未解決，又有長租公寓因租金問題被約談。2021年11月25日，上海市消保委就企業宣傳、權益保障和商業模式對租金影響等問題公開約談巴樂兔，例如巴樂兔宣稱平臺都是“真房源”，但上海市消保委收到的投訴和相關法院訴訟均表明巴樂兔上架房源存在“二房東”越權出租及違規隔斷、搭建等情況；巴樂兔自己定義平臺是“居間人”，且實際上除了居間服務外還承擔了租賃期間費用收取等相關服務。
對此，巴樂兔迴應稱，針對“七日無理由退租保障”在退房時扣款金額缺乏合理性的情況，及租後體驗等相關問題，其將成立專項小組，聆聽租客與出租房建議，對該系列房源的收費標準進行最佳化與公示。
走過了野蠻生長的長租公寓，需要不斷在監管之下規範化。早在2020年9月7日，住建部便釋出《住房租賃條例（徵求意見稿）》，提出60餘條監管措施，將長租公寓“高收低出”“長收短付”“租金貸”等現象納入監管。
張書樂指出，現在長租公寓進入第二個階段——去金融產品化、市場沉澱和尋找增量市場的階段，扁平化渠道和服務效能提升，僅僅靠“單身公寓”式的小眾存量市場，並不足以讓長租公寓有更多的前景。因此，如何在服務內容上依靠平臺去擴大“經營範圍”，透過跨界方式來達成“宿舍”之外的更多而體驗，將是這一階段的關鍵。
據第七次全國人口普查資料顯示，全國市轄區流動人口為37582萬人，相較2010年增長69。73%。與此同時，據人力資源和社會保障部資料，僅2021年我國應屆畢業生即達到909萬。“新市民”和畢業生兩個群體帶來了巨大的租房需求，城市“長租人”群體漸成規模。
值得注意的是，據《中國家庭追蹤調查》資料，35。6%的租客認為房屋裝修程度簡陋；38。7%的租客認為租賃住房空間較小。方正證券研究所的調研結果同樣佐證，有42。5%的租客反映租賃住房配套陳舊、功能適用性差；28。7%的租客反映社群環境差、管理差。綜合多方面資料調查，在住房租賃房源中約40%左右存在質量、環境、配套等問題。
張書樂指出，長租公寓的服務性並沒有明確的表現出來，只是將傳統租房的前臺和服務從線下轉為線上，沒有自己深度業務和對其目標人群即青年白領有更多的成長提升支撐。這些都讓長租公寓的未來僅僅變成一個線上房源的存在而已，驅使長租公寓的服務功能需要更加精細化和提供更多傳統“單身公寓”所不具備的社交、創業和就業服務視窗，來增強吸引力與黏性。
在滿足租房需求的同時，如何提高服務功能是下一階段長租公寓企業需要思考的關鍵問題，由“開發模式”轉向“經營模式”的過程要實現多方的利益平衡。