這起糾紛發生在浙江寧波奉化，買賣雙方都是奉化人。其中房主老呂是村民，買家小吳非村民。

先明確一點：

現行法律規定，集體土地性質的農村房屋及宅基地，只能賣給符合條件的本村村民，城裡人禁止購買，跨村村民間的買賣同樣禁止！

但在2016年8月，小吳就買了老呂的房子。據小吳稱，當時是老呂有經濟困難，因此求助小吳，請求小吳購買他的房子。

當時雙方以合同形式約定，總價45萬元，首付款35萬元。餘款10萬元，等小吳收到土地房屋的拆遷、安置及補償費之後，一次性付清。

同一天，老呂向小吳出具一份收條，顯示他收到小吳購房款35萬元——這筆錢，是由現金支付16萬元和生意結算形成的借款19萬元組成。

後來，小吳又陸續支付給老呂2。2萬元。

當然，因為是集體土地性質的房屋，沒法過戶、不能辦新的產權證。

過了兩年多，這處宅基地房屋果然拆遷了。

法院查明，2019年1月1日，老呂以房主的身份與奉化區房屋拆遷管理辦公室簽訂《集體土地上住宅房屋拆遷貨幣安置協議》，並拿到了拆遷補償金和簽約搬遷獎勵款共計100多萬元。

小吳顯然不能接受這樣的結果，一紙訴狀將老呂告上了法庭。

小吳承認當初的買賣合同無效，房子不要了，還給老呂。但老呂得返還37。2萬元的購房款、賠付4。6萬餘元的利息損失，同時賠償損失70萬元。

法院怎麼判的呢？

一審判決，法院認為，涉案房屋的土地性質是農村宅基地，屬於集體所有，小吳不是村民，不具備購房的主體資格，原購房合同違反法律強制性規定，無效——也就是說，房子還是老呂的。

合同無效的後果，法院指出，有二：

一，因該合同取得的財產應當予以返還；

二，有過錯的一方，應當賠償對方因此所受到的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

法院對小吳要求老呂返還其已經支付的37。2萬元購房款的主張，自然予以支援。

最關鍵的是，小吳主張的損失怎麼算？

雖然雙方都說自己並不知道該房屋不能賣給外村人，但購房合同上已經寫明“該房屋屬於集體土地，暫時不能辦理房屋所有權證及土地使用權證”。據此，一審法院認為，雙方都應該知曉這處房屋無法交易，因此而導致合同無效，雙方均有過錯，應各自承擔相應責任。

一審法院把經濟損失的賠償金額，定為20萬元。

小吳不服，繼續上訴。

小吳認為，一審判決老呂賠償他經濟損失20萬元缺乏依據，有失偏頗。老呂應對買賣合同無效承擔主要責任。

案涉房屋因徵地拆遷，實際價值發生重大變化，小吳認為自己的損失，應該包括房屋增值部分的可得利益（房屋拆遷安置權益扣除房屋轉讓款）損失——這差不多就是70萬元。

二審，還真推翻了一審判決！

二審法院認定，雙方明知案涉房屋無法進行買賣，仍簽訂買賣合同，雙方均有過錯。但老呂作為出賣方，要求確認合同無效，意圖阻止小吳獲取案涉房屋的拆遷補償利益，應承擔主要過錯。一審法院酌定老呂承擔過錯責任明顯過輕，予以糾正。

鑑於雙方的過錯程度以及合同履行情況，並結合老呂可獲取的拆遷利益，二審法院酌定老呂賠償小吳損失45萬元。

故事到這裡就講完了。

從官司看，買了不能買的農村房屋的小吳，雖然最後拿到了比所付房款還要多的一筆賠償金，但且不說打官司之費時費力，從機會成本角度，也不見得划算。

小編最後還是想重複一下這起官司中的一個關鍵資訊：

集體土地性質的農村房屋、宅基地，只允許符合條件的同村村民之間買賣，外人莫去亂買！買了也辦不了產權證，房子和地，最後也肯定不會是你的！