□ 法治日報全媒體記者 戰海峰
□ 通訊員 沈小會
近年來，因房屋託管公司節約時間、成本的特點，全國各地房屋託管租賃行業悄然興起，但由於監管不到位、行為人法律意識淡薄等原因，房屋託管公司“跑路”現象頻繁發生。
此類現象的層出不窮，除對房屋出租人以及實際租賃人造成經濟損失和生活困擾外，大量個案的出現還對地區穩定和發展大局造成不良影響。那麼，房屋託管公司“跑路”現象是屬於民事糾紛還是涉嫌刑事犯罪，房東和租客又該如何規避這一風險呢？
“高進低出、長收短付”案件頻發
《法治日報》記者梳理發現，今年以來，全國多地發生房屋託管公司“跑路”事件：河北廊坊多個房屋託管公司收租後“失聯”，涉及至少幾百名房東和租客；福州某房屋託管公司收取裝修費後並拖欠幾個月租金，稱資金鍊斷裂……
典型的如某託管公司，成立8個月便“跑路”。該公司在經營過程中採用“高進低出、長收短付”的方式吸引房東和租客，即高租金吸引房東、低租金吸引租客，以年租金形式長收租客房租、月租金或季租金短付房東租金。
據房東劉某某介紹，該託管公司每月支付給劉某某3780元租金，但每月僅收取租客2350元租金，明顯低於市場價格，但租客需提前按年支付。以此種方式收取大量租金之後，託管公司捲款“跑路”。
“這種房屋託管公司成立時間極短，以‘高進低出、長收短付’的模式經營，明顯不可能盈利，虧損是必然結果。”南岸區法院法官陳強華說。
是否構成刑事犯罪存在爭議
在南岸區法院法官鞠劼看來，房屋託管行業經營模式不外乎兩種。一種模式為轉租賃模式，即房東與託管公司之間構成普通的房屋租賃關係，後託管公司將房屋轉租給租客，此種模式下房東系出租人，託管公司作為第一承租人，租客系次承租人。
第二種模式為委託代理模式，房東與房屋託管公司之間簽訂《委託代理合同》，授權給託管公司代為出租、打理、代管房屋。在委託代理模式下，房屋託管公司與租客簽訂的租賃合同，對房東同樣具有法律約束力，房東與租客形成直接的租賃關係。
二者的關鍵區別在於房屋託管公司與租客間的合同主要內容是否受房東支配，如選擇租客、決定租金、租賃期限。在委託代理模式下，託管公司代理房東與租客簽訂協議，真正發生租賃關係的是房東與租客之間，房東有權決定上述內容，但在轉租賃模式下，房東與租客沒有形成直接的法律關係，無權決定上述內容。
重慶工商大學法學博士唐旭認為，在轉租賃模式下，託管公司的收益應當是收取租客租金與支付給房東租金的差價；在委託代理模式下，託管公司的收益應當是收取的託管服務費，或稱之為代理費。如果房屋託管公司正常經營，基於租賃市場商業風險或因自身經營不善等原因難以繼續運營，而發生“跑路”事件，應定性為民事案件。
司法實踐中，法院發現部分房屋託管公司成立時間極短。陳強華認為，該類託管公司在以“高進低出、長收短付”的模式經營時，其主觀在很大程度上已經存在非法佔有租客租金的故意，部分託管公司在其成立之時就已經具有詐騙的故意。
唐旭也認為，因房屋託管公司利用租賃合同，隱瞞其實際並不具有履行能力的事實，“高進低出”的模式根本無法具有支付房東租金的能力，騙取租客租金，不僅僅侵害公私財產，而且擾亂市場經濟秩序，涉嫌詐騙。
加強行業監管及時介入止損
房屋託管租賃作為新興的房屋租賃業務，其本身具有巨大的市場需求，但房屋託管公司頻繁“跑路”，讓房東和租客都對房屋託管公司敬而遠之。“房屋託管公司的誠信危機勢必給整個房屋託管租賃市場帶來誠信危機，影響整個房屋託管市場的經濟秩序，阻礙房屋託管租賃行業的發展。規範房屋託管公司的行為、加強對房屋託管公司的市場監督管理，迫在眉睫。”唐旭表示。
對此，法官建議，引入第三方機構監管租賃行業的預收租金、押金等資金，用以保障承租人和出租人的資金安全。其實，我國部分地區已經出臺了相關辦法，以加強對房屋租賃企業的資金監管。如2019年11月出臺的《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）》，要求在杭州市範圍內從事住房租賃業務的住房租賃企業，應在杭州市範圍的銀行設立唯一的租賃資金專用存款賬戶，並報市房產行政主管部門備案。同時要求住房租賃企業必須與銀行簽訂專戶託管協議，向房屋委託出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入專戶管理。該監管辦法還特別要求“託管式”住房租賃企業須在專戶中凍結部分資金作為風險防控金，在特定情況下用於支付房源委託出租人租金及退還承租人押金，以此保障房源委託人和承租人的資金安全。
同時，法官建議相關職責部門會同行業組織，加大對房屋託管公司的監管，加強對房屋託管公司資質、業務執行等方面能力的稽核與監督，引導房屋託管公司步入良性發展軌道。同時加大法治宣傳力度，及時向社會發出風險提示，引導社會群體合理避險，積極維護良好的房屋租賃環境，為房屋託管市場有序發展奠定堅實法治基礎。
針對在此類事件中遭受損失的房屋出租人和實際租賃人，法官建議在事情發生後應及時報警，並收集好相關證據，若非涉嫌詐騙，可及時向法院提起民事訴訟，盡最大可能保障自己的合法權益。而針對正在正常履約中的房屋託管，法官建議各方與託管公司建立緊密聯絡，及時獲取動向資訊，若有房租拖欠或者水、電、氣供應方以及物業方通知欠費時，應及時查明實情，介入止損。
此外，法官也提醒房屋出租人和租賃人，儘可能透過合法中介直接簽訂租賃合同；而對於有託管意向的房屋持有人和租賃人，也應儘可能與成立時間較長，資質、信譽良好的公司合作，最大程度降低託管公司“跑路”造成的風險。