你們會不會跟我一樣會有一個疑惑
就是我們翻開房產證都會看到上面標註“70年產權”，我知道70年後房子還是歸我的，或者說我還需要交一些稅費
但是這些答案都太過籠統，一個房子住了70年後會發生什麼變化，如果不能住了我們又該怎麼辦
所以今天想認真問下，我們的房子滿70歲後，該怎麼辦
01
要回答這個問題，可能得分兩步
首先，得有房子真的滿了70歲
貌似大部分小區都建於80-90年代，離70歲還差30-40年，但其實中國第一批商品房建於上世紀50年代
這個年代裡，我們看到兩個最早一批的商品房是建於1958年的彭浦新村，和建於1951年的曹楊新村，這兩個小區一個63歲，一個今年正好70歲
所以這些第一批滿70年的房子，現在怎麼樣了
我們先看看一個小區快70歲的樣子，這是將近70歲的彭浦新村
彭浦新村彭一小區，來源：上海房管
曹楊新村的主體還是好的，所以是進行了全域修繕
曹楊新村，來源：小喵奇談（左），澎湃新聞（右）
70年前的人均住宅面積是以個位數算的，這樣的房子在過去是人人羨慕的公家房子，可是現在再看就是略顯逼仄的空間
各位有機會可以去北上海大寧那一帶看看60-70年代的老公房，廚房、衛生間基本都是一人份的，就是一個人用剛好夠轉身
然後因為封閉陽臺+窗牆比過小+層高不高，室內光線昏暗，時間一長就容易起味道，不管你是再愛乾淨的人，也很難住的好
而這還算是不錯的，因為至少還是60後、70後，甚至80後的房子，真正50年代的老公房在歲月的洗禮下，基本只剩一堆黃褐色的骨架，還不太牢固
這樣的房子別說正常生活品質，就連居住安全都不一定能保證
那這樣的房子，該怎麼辦，這兩個小區給出了兩種答案
第一，如果還能住，那就是翻新、修繕、甚至改建，如曹楊新村
第二，如果不能住，如彭浦新村
這種的，我們應該這麼做
02
上海這幾年提供了一種思路，叫原拆原建
70年後的房子，因為建築主體耗損關係，不僅居住體感差，甚至連建築主體結構都有可能存在安全隱患
所以彭浦新村的案例，對我們未來房子滿70歲之後，可能更有借鑑價值
那將近70歲的彭浦新村是怎麼做的
靜安區相關部門，在彭浦新村所在地，把房子拆了重新蓋，也就是所謂的“原拆原建”
原拆原建即房屋翻建，指按原建築面積，在原房屋位置翻建新房屋
居民先透過在外租房過渡等方式搬離老房，然後由政府將老房拆除在原地重建，然後等房子竣工，居民再搬回來的一種改造方案，改建原則是“拆一還一”
跟它的字面意思一樣，就是讓居民先出去住一段時間，然後這段時間把以前的房子推倒重建，房子蓋好後再讓居民搬回來，這背後的主導方主要是上海市
我們可以對比下，原拆原建前後的彭浦新村
這是現在的彭浦新村
未來會變這樣，這是效果圖
這種拆法，遵循的原則就是，你現在有多少，到時候就拆多少，如果要增大面積，就需要額外再買
不過實際情況中，原拆原建後的房子，在沒有額外買的情況下，依然會得到比以前更大的居住面積
比如我看到的一個案例：彭一小區原拆原建那會，在歸併戶型的時候，將原來15㎡、16㎡的房屋都增加到20㎡
這個面積很小對不對，但我告訴你20㎡可以做什麼
以前一個10㎡的房間可以蝸居一家三口，衛生間得和別家共用，現在的20㎡可以做一個雙南兩居室，有獨立廚衛，還可以再加一個4㎡的陽臺
而以前部分老房子的廚衛甚至是連在一起的，然後過道長這樣
武川路222弄，來源：中國青年報
我看過印象最深的一段話，是彭浦小區一位吳老伯對青年報記者說的話：
“我在這裡住了整整58年，之前我們迫切需要改善居住環境。每年刮颱風，下水道堵死，我家就水漫金山，地上的東西都會浮起來，老母親無法上廁所，我只能揹著她去公廁。”
總的來說，重建的房子，有兩個肉眼可見的改變，對城市而言，周邊面貌發生了質的改變；對居民來說，生活環境上升的可不止一點點
更重要的改變是，原拆原建後，房子什麼產權、還有多少年
這些原拆原建後的房子，將會被辦理房屋所有權證變更
又因為重新再建，變化的不僅僅是房屋結構，還有建造年份
而這點改變非常重要，因為這關係到房子所有人房屋買賣情況，因為影響貸款年限
順著這個線索，我們也似乎看到了原來70歲後的房子，還可以這麼處理
03
能這麼做，背後是什麼道理
原拆原建，總的原則還是“拆一換一”，這對於市中心如今的土地價值而言，無疑是一個不錯的選擇
因為在此之前，我們聽到的上海市的城市更新更多是從市區拆郊區，或者直接拿錢，最後還是買在市區以外地方的案例
一般而言，聽到說自己的小區被選中為原拆原建，大多數業主都很歡喜，我想應該沒有居民會反對在不離開老房子的前提下，還能住更好房子的機會吧
那麼問題來了，為什麼只有個別小區可以原拆原建
為此我從114，打到市民熱線、又打到房管局、又打到各個區房管局，結果讓我等3-5、或者15個工作日
最後我撥通了一位拆遷條線律師的電話，才問到一些大致資訊
原拆原建也屬於舊改的一種，也就是城市更新的一個種類
各個區都會針對“原拆原建”列一長條約束條件，這些條件都是必要條件的存在
也就是說這裡面任何一條不合格，這個小區就不符合“原拆原建”條件，就會被否決，接著律師對其他條件都閉口不提
只對“建築是否滿70年”這條表示肯定，因為這條差不多是各區通用的一個約束條件，如果某小區可以執行原拆原建，那麼它一定是一個將近70年的小區
這也逆向證明了在上海一個70年產權將滿的小區可能會有哪些解決路徑
那用原拆原建去處理70年產權到期這件事的道理在哪，或者說這件事的法律依據是什麼
今年年初頒佈的《民法典》關於70年產權的思路是：
住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期
也就是說，住宅用地的產權年限滿70年之後，是可以自動續期
但要明確一點，這裡延續的是什麼
房屋所有權，屬於業主
土地所有權，屬於國家
我們說的70年，是土地所有權
而房屋所有權，讓我們對房屋有一切處置權，而且永久歸自己所有，說的誇張點，就算是房子塌了，那一磚一瓦還是你的
以此類推，無論多少個70年，土地依然國家的，房子也依然還是我們的
所以原拆原建的道理就在這，如果房子沒有影響城市規劃，那70年後原拆原建是我們今天給滿70年房子的一次回答
04
其實原拆原建，還有一個名字叫“拆落地”
原拆原建對上海來說並不陌生，它在城市建設部門檔案上還有一個名字，“拆落地”
這是上海城市更新的一種模式，也是對70年產權商品房後續如何處理的一次探索
上海在政策上很早就開始支援這種舊改方法
2018年印發了《上海市舊住房拆除重建專案實施管理辦法》：考慮到拆落地改造地塊情況複雜，涉及回搬居民的訴求往往較難統一，在明確改造標準、改造方案和調整需求的基礎上，針對涉及規劃調整的專案
一是簡化規劃審批程式，按簡易程式辦理，目前靜安、長寧等區的相關專案已完成規劃審批
二是支援相關規劃指標，在符合規劃導向和原則，並滿足日照、安全的前提下，對開發強度、建築高度等指標予以支援
在市中心很多老區都有出現過，我簡單整理了一下
而未來，如果30-40年後我們的房子也滿70年的時候，我們是不是也可以用上原拆原建
也許更大機率我們會用上其他的舊改方式，但是今天的原拆原建是我們的城市面對商品房住宅滿70年後怎麼辦的一次探索和回答
而這背後關於法律物權的信仰，以及對居民所有權的尊重是不變的邏輯
那具體到我們每個個體身上的時候，我們可以提前知道的的一件事可能是，無論哪種，在轉換的過程中遇到問題是肯定的，這方面需要做好準備
比如說彭浦新村原拆原建的時候，最讓主辦方頭疼的兩個問題
一個就是爭取同意改造的同意率，還有就是在實施改造的時候，住房樓層的分配安置工作
比如大家都想選高樓層，這時候分誰不分誰都是問題，但這些問題在最終實際操作過程中都會被一一解決
未來我們的房子滿70年後，也會面臨“一地雞毛”，但是現在的原拆原建是嘗試更是一次經驗積累
05
第一批滿70年的房子給了一個不錯的回答
歷史文化建築要保留，老舊小區要改造，那兩者之間還有沒有其他選擇，“拆落地”只是其中的一種回答，未來我們是不是還有其他更多選擇
倒不是說我們今天買的房子未來滿70歲之後也會這麼操作
但是今天彭浦新村們、曹楊新村們這些年界70的小區，在我們還未用實際行動回答過“70年後我們的房子該怎麼辦”這個問題上，提供了一種思路