業委會續聘原物業的決定為何被撤銷？

第一回 業主提起業主撤銷權訴訟

家住浙江義烏市的盧先生遇到一個糾紛。他所在的小區業委會召開了業主大會，就是否同意續聘原物業公司的事宜進行投票表決。盧先生認為，原物業服務水平不高，自己還曾與原物業關於物業管理費問題訴至法院。業委會組織的業主大會作出的決定，並沒有獲得小區內過半數的業主同意，其認為業主大會的決定不合法，應予以撤銷。盧先生作為原告告到法院，要求法院判決撤銷業主大會決定續聘原物業的決定。法院怎麼處理該案件呢？且聽周濱律師以案說法。

第二回 業委會抗辯

業委會辯稱，小區的專有面積總數為136712。32平方米，同意續聘的業主專有面積為73971。38平方米，同意的業主面積已過半數。小區總人數為700人，其中投同意續聘的業主為301人，投反對為111人，投棄權、放棄、無效票為61人，另有227人未參與投票。但根據業主大會議事規則的規定，未投票的計入已表決的多數票。因此，此次業主大會獲得了人數的面積“雙過半”的業主同意，決定有效。

第三回 法院判決

法院經審理後認為，業主大會投票結果同意續聘的業主建築物面積雖然過半，但同意續聘的業主總人數並未過半，僅為43%的業主同意。業主委員會在表決票的送達程式上存在瑕疵，對於在外地的業主，並沒有透過郵寄或其他方式送達，直接影響了本次投票作出的實體公正決定。對是否續聘物業公司等重大事項，在未證明有效方式公告或送達全部業主的前提下，顯然不能推定未參與表決或棄權的業主可視為其已同意續聘，判決撤銷業主委員會於2019年12月16日作出的續聘物業公司的決定。

第四回 周濱律師說法

《業主大會和業主委員會指導規則》第二十六條規定，未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。此條規定的“從眾規則”在司法實踐中曾引發了一定的爭議。很多小區考慮到業主的參與度不高，在議事規則中規定“未參與表決的業主的投票權數計入已表決的多數票”，在最後的表決結果彙總階段，援引“從眾規則”，將未參與表決的業主直接計入同意票，從而得出了人數和麵積“雙過半”的結論。

本案中，《業主大會議事規則》第17條規定，對於已確認參會未表決的業主，其投票權數計入已表決的多數票。如果簡單地引用“從眾規則”，將227人未參與投票的業主投票權數計入同意續聘原物業的多數票，則續聘的議題透過。但“從眾規則”的適用，也應以業主委員會已將表決票合法送達為前提。如果表決票合法送達了，業主收到後仍未發表意見，則可以適用“從眾規則”。本案中，由於該小區投資購房的業主較多，業委會未採用合法的送達方式，包括郵寄表決票等方式通知業主參加投票。法院認為其送達程式存在瑕疵，故判決撤銷了業委會的續聘決定。

2021年1月1日實施的《民法典》中規定，業主大會表決業主共同決定的事項，首先需要人數和麵積“雙三分之二”的業主參與表決，如果業委會已經郵寄了表決票，但業主未發表意見，是否可以視為業主“參與表決”？

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