一、供應：第二批集中供應規模呈現微升態勢，長三角供地規模下降
（一）第二批集中供應規模呈現微升態勢，長三角供地規模下降
2021年2月份，自然資源部發布22個重點城市實施住宅用地“兩集中”的政策，一是集中釋出出讓公告，且2021年釋出住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。隨著時間的推移，第二批集中供地各城紛紛而至，但有不少城市出現延期出讓、終止掛牌等現象。截至目前，22城中僅有鄭州、寧波2城仍未釋出第二批集中供地資訊。根據各地國土局及諸葛找房資料研究中心監測資料顯示，
20城第二批集中供地共推出885宗地塊，較第一批集中供地數量增加4。9%，供應規劃建築面積11304萬㎡，較第一批集中供地規劃建築面積上升4。8%。
整體來看，第二批集中供地規模較首輪集中供地規模呈現微升態勢。
表1：20城第一、二批集中供地情況
注：20城包含青島、深圳、廈門、瀋陽、成都、長春、北京、無錫、合肥、福州、廣州、上海、長沙、天津、武漢、南京、重慶、杭州、濟南、蘇州。
從各城市來看，20城中有9城第二批集中供應規劃建築面積較首輪集中供應規劃建築面積增多，其餘11城第二批集中供應規劃建築面積較首輪減少。根據諸葛找房資料研究中心監測資料顯示，
青島、深圳、廈門
第二批集中供應規劃建築面積較第一批集中供應規劃建築面積漲幅均超100%，分別為273。2%、208。8%、167。7%，
蘇州
第二批集中供應規劃建築面積跌幅居首，為42。3%。整體來看，第二批集中供地規模更加凸顯南北分化特徵，以
長春、青島
等為代表的北部區域在第二批集中供地規模中佔據重要分量，相反，
蘇州、上海、南京、杭州
等長三角區域的代表城市供應規模有所減少，但結合兩輪集中供地規模佈局來看，市場仍然以穩為主，力圖從土地供應端加速目標實現速度。
圖1：第一、二批集中供應規劃建築面積對比
（二）二批土拍門檻提升，“競品質”模式成主流
整體來看，第二批集中供地土拍門檻有所提高，“競品質”模式熱度逐步走高。在已完成出讓工作的
12
城裡，廈門、長春的第二批集中土拍規則較首輪未發生明顯變化，無錫、天津、福州、濟南、青島
5
個城市第二輪集中土拍規則較首輪發生的明顯變化在於“限參拍、禁馬甲”，蘇州在
5
城土拍規則的基礎上，部分地塊實行一次報價上限下調，瀋陽、成都、南京、合肥
4
城著重強調“競品質”參拍模式，其中最為引人注目的是成都，其提出“競銷售型一類人才公寓”。
第二批集中多城供地規則的改變，更加聚焦於
“控溢價”“房企資質”和“競品質”
上，意味著調控從土地端更加精細化，
“競品質”的土拍規則也將在一定程度上促進樓市趨向高質量發展。
表2：已完成第二批集中出讓的12城土拍規則情況
在僅完成掛牌工作的
8
城裡，“競現房”規則更為亮眼，北京、武漢均提出了對部分地塊實行競現房銷售，其中，武漢在第二輪集中供地對於規則的調整幅度較大，包含提高保證金比例、禁馬甲、引入房地價聯動等一系列措施。
8
城二輪集中土拍規則逐步趨嚴，預計接下來對各城市的土地出讓活動具有一定的影響，將在一定程度上加劇房企拿地心理壓力，短期內導致土地市場的投資動作有所收斂。
表3：第二批集中供地僅掛牌的8城土拍規則情況
二、成交：成交規模下降，溢價水平下滑顯著，流拍現象明顯增多
（一）12城整體成交規模微降，廈門成交規模上升明顯
截至目前，22城中已有12城完成第二批集中土拍工作，根據各地國土局及諸葛找房資料研究中心監測資料顯示，
12城第二批集中土拍共成交429宗地塊，較首批下跌6。7%，第二批集中土拍成交面積3655萬平方米，較首批集中土拍下跌23。3%。
整體來看，土地市場成交表現力有所下滑，土地供應端微升成交卻處於下滑態勢，一方面是受市場調控趨嚴、土地資金來源審查力度加大等因素的影響，另一方面，土地規則加碼，利潤空間壓縮綜合導致二批成交降溫。
表4：12城第一、二批集中土拍供應及成交情況
注：12城包含青島、廈門、瀋陽、成都、長春、無錫、合肥、福州、天津、南京、濟南、蘇州
。
分城市來看，在12城第二批集中土拍成交面積方面，
5城成交面積較首輪下跌，7城成交面積較首批上漲，
其中
廈門
土拍市場表現較為活躍，成交面積較首批顯著上漲，且漲幅高達167。67%，其次為青島，成交面積較首批土拍成交面積上漲58。7%，再次為長春，成交面積上升33。58%。
南京、合肥、濟南
位列成交面積跌幅前三，第二批集中土拍成交面積較首批集中土拍成交面積分別下跌78。63%、67。52%、54。86%。
從第二批集中土拍成交總價來看，南京已成交總價507億元位居首位，憑藉區位優勢及較大的潛力空間吸引多家房企，其中，華髮以高價29。6億元拿下燕子磯G82地塊，為南京土拍成交總額添磚加瓦；成都以446。3億元的成交總價緊隨其後，其城南兩區域的熱度持續較高，部分優質地塊帶動成都成交總額處於較高水平；作為典型的旅遊城市廈門，多數房企持續看好，第二批集中土拍以344億元成交總額位居第三。
表5：12城第二批集中土拍成交情況
（二）二輪房企拿地意願下降，長春流拍率位居首位
從第二批集中土拍溢價率來看，12城溢價率表現較首批溢價率均有所下降，其中，南京下降幅度最大，為13。72%，其次為合肥，溢價率較首批下降幅度達12。76%。單從12城第二次集中土拍溢價率排行來看，廈門以25。99%位居榜首，其中，位於集美區集美新城片區兌英中路與兌英北路交叉口西側的2021JP01地塊，吸引中海地產、萬科、保利地產等多家房企參與競拍，最終由正榮集團收入囊中，溢價率高達40。18%；福州第二批集中土拍溢價率為13%，位列第二，儘管較首批集中土拍熱度下降5。04個百分點，但整體熱度處於較高位，其中，主城區地塊房企拿地熱情依然較高，中心四區的11宗地塊除2宗底價成交外，其餘9宗均達到最高限價；瀋陽、濟南、天津、青島、長春5城第二批集中土拍溢價率均在1%以下。整體來看，市場降溫較為顯著，多城多宗地塊底價成交現象頻發。
圖2：12城第一、二批集中土拍溢價率對比
從土拍流拍情況來看，長春以26%的流拍率位居首位，較首批上漲23%，市場表現持續冷淡也和長春人口外流較為嚴重有關，市場需求不斷減少，流拍現象多有發生；廈門和合肥的流拍率與首輪持平，濟南、青島溢價率較首輪下降，跌幅分別為5%、3。2%。整體來看，第二批流拍現象較首輪明顯增多，從這一層面也更加印證了市場降溫訊號。
表6：12城第二批集中土拍流拍率及對比情況
三、央企、本土房企是本輪成交主力軍
根據諸葛找房資料研究中心監測資料顯示，截止到目前，中國海外發展在
廈門、長春、無錫、福州、青島、濟南、天津、瀋陽
8
城的第二批集中供地房企拿地金額
TOP20
中以
205。62
億元位居榜首，其佈局城市包含廈門、瀋陽、天津、無錫、長春
5
城，共收穫
9
宗地塊，其次為保利地產，第二批集中供地拿地金額為
103。62
億元，在天津土拍豪擲
20。38
億元拿下武清、津南兩區的
3
宗地塊；建發房產第二批集中土拍的拿地金額也突破了百億，以
101。2
億元位列第三，作為廈門本土房企，深耕佈局多年，在第二輪集中土拍中以
53
億元
+28300
平方米的配建面積拿下廈門湖裡
2021P04
號地塊，同時也創下了廈門本次土拍的最高樓面價
50519
元
/
平方米。
整體來看，一輪頭部房企拿地較為明顯，本輪具備央企背景的房企如中海地產、保利地產、中國中鐵、中國金茂等是土拍的主力軍，與民企相比，央企在融資方面較強，較為靈活的資金週轉能力在一定程度上為自身增加了拿地機會，另外，本土房企在本次土拍中脫穎而出，如廈門本土房企建發房產、青島和達置業等多家房企也表現不俗。
表7：第一、二集中供地房企拿地金額情況
注：第二批集中供地房企拿地金額計算入內的城市僅包含廈門、長春、無錫、福州、青島、濟南、天津、瀋陽，因存在企業聯合拿地情況，成交金額存在重複計入情況。
第二輪集中土拍較首輪呈現明顯的降溫特徵，究其原因是多方面的，
2021
年
8
月份，自然資源部對部分集中供地試點城市的供應部門作出了新的部署，從四方面明確要求商品住宅用地出讓準則。土拍新政出臺，市場機制的自發調整作用導致土地市場遇冷。一方面，由於政策調控加碼，金融監管趨嚴，房企資金方面承受一定的壓力，導致拿地多持謹慎態度；另一方面，土拍門檻有所提高，例如提高保證金比例、競品質、嚴查購房資金、禁馬甲等一系列競拍條件，提高了房企拿地門檻，也在短期內導致房企對於市場預期持保守態度，在土地市場的投資動作有所收斂。
但總得來說，土拍市場降溫仍然凸出“穩”的初衷，從供應端加大監管力度，提升建設品質，而且以“限地價”來促“限房價”，將在一定程度上抑制房價漲幅過大，促進樓市平穩健康發展。
——-✫ 諸葛找房資料研究中心✫——-
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