自空置率進一步降低後，北京寫字樓市場租金也開始上漲。
9月23日，高力國際披露的資料顯示，受益於前三季度旺盛的市場需求，北京寫字樓空置率進一步降至16。7%，環比下降1。4個百分點。
在連續9個季度下跌後，市場租金首次實現企穩，維持在341。1元每月每平米，環比微漲0。1%。
甲級寫字樓需求量或創近十年新高
資料顯示，
今年北京甲級寫字樓需求量預計達到80萬方，或創近十年新高。
今年以來，北京寫字樓大部分市場釋放出積極的訊號，市場需求旺盛。高力國際透過對三季度政策和市場資料的解析看到，北京甲級寫字樓市場需求在三季度如預期出現了放緩，但從資料上看依然保持了較高的需求水平，達到21。5萬平方米。若剔除自用面積的影響，淨吸納量仍維持在17。1萬平方米。
在甲級寫字樓新增供應方面，隨著陽光金融中心在本季度入市，中服地塊北區所有在建專案均已入市，今年前三季度累計新增供應量達到57萬平方米。
其中， CBD的表現最為亮眼。高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，高力國際從一季度就強調
北京辦公樓市場的兩大特點：
第一，東部市場租金價效比凸顯。
從2018年二季度市場租金觸及最高點後，CBD子市場的租金已經回撥超過12%，調整幅度僅次於燕莎和望京酒仙橋市場。CBD是目前東部市場中唯一具備高性價比和足夠優質辦公空間的子市場，同時也是唯一被劃入自貿區範圍的甲級寫字樓市場。
第二，大面積需求和供給錯配問題依然嚴重。
北京辦公樓市場依然存在大面積辦公需求和閒置辦公空間在地理位置上的錯配問題。整體上看，新增的大面積需求集中在中關村、上地和望京酒仙橋區域，而
目前可利用的產業辦公空間大多集中在
CBD和麗澤區域，而這兩個子市場也是目前租賃交易最火熱的區域。
從今年前三季度的市場去化來看，CBD佔全市場淨吸納量的比重從Q1的23%上升到Q2的34%，到了三季度更是上升到69%，佔比逐季提升。
教育企業大面積退租影響商辦表現
今年7月，北京針對教育釋出“雙減”政策，即減負提質多措並舉， 校內校外同時發力，不僅要“治亂、 減負、防風險”，更要“改革、轉型、 促提升”。
在這一政策影響下，
學科類教育開始大面積退租和關閉
，紛紛轉型素質教育，教育、培訓類業態進入調整期。譬如，新東方、作業幫、猿輔導、好未來、高途調整線上學科類培訓，巨人學校、科貝樂等知名機構宣佈破產或倒閉。
教育企業退租一定程度上影響了北京寫字樓表現。高力國際指出，在成熟產業園市場方面，部分子市場短期內受“雙減”政策影響較大，但對於不同區域和樓宇的衝擊也不同。
從樓宇級別來講，甲級樓宇受影響較小，影響主要集中在乙級樓宇和產業園專案中。
據不完全統計，在甲級寫字樓中的退租面積佔比不到10%。
由於線上教育企業普遍集中在望京酒仙橋、上地等低空置率的市場，因此從區域來看，主要影響還是集中在望京酒仙橋，上地和中關村。
不過，也正因為該區域大面積騰退正好為其他企業的新增辦公需求提供了空間。同時，線上教育企業退出的面積多數具有嶄新裝修及辦公傢俱，因此該類面積投入市場後非常受網際網路企業的歡迎。
“除了少數“專業”教培樓宇外，業主普遍持有樂觀態度，尚未出現過分擔憂後續出租的情況。”高力國際透露。
產業園市場需求旺盛，亦莊去化成果顯著
在成熟產業園市場方面，部分子市場短期內受“雙減”政策影響較大，但市場需求依然非常旺盛。如寫字樓市場一樣，
產業園市場本季度淨吸納量也出現回落，達到12。6萬平方米，空置率進一步降至16。9%，租金依然穩定在128。4元每月每平米。
雖然本季度影響較大的事件是“雙減”政策後線上教育企業的退租，但該政策對全市場的影響非常有限，而且對於不同區域和樓宇的衝擊也不同。
從區域來看，主要影響還是集中在望京酒仙橋，上地和中關村。從樓宇級別來講，甲級樓宇受影響較小，影響主要集中在乙級樓宇和產業園專案中。
據不完全統計，在甲級寫字樓中的退租面積佔比不到10%。由於線上教育企業普遍集中在望京酒仙橋、上地等低空置率的市場，大面積騰退正好為其他企業的新增辦公需求提供了空間。
同時，線上教育企業退出的面積多數具有嶄新裝修及辦公傢俱，因此該類面積投入市場後非常受網際網路企業的歡迎。除了少數“專業”教培樓宇外，業主普遍持有樂觀態度，尚未出現過分擔憂後續出租的情況。
在產業園子市場的表現方面，北京經濟技術開發區（即亦莊產業園市場）在“兩區建設”一週年之際結出了豐碩的成果。
在2020年，亦莊市場的空置率高達25%，僅僅一年時間，空置率大幅下降近15個百分點，到今年三季度僅為10。7%。
淨吸納量在上個季度更是領跑所有子市場，今年前三季度平均淨吸納量更是超過5萬平米。
市場快速去化的背後代表了越來越多的企業落戶經開區。根據經開區對外發布的資料顯示，
在過去的一年間，經開區新增外資企業47家，同比增長123。8%；新增儲備專案超過1000個，實現近200個專案簽約，總投資額超4，200億元
，其中更有超過170個專案被納入“兩區”工作重點推進專案。
從行業來看，經開區目前大力引進的企業主要以新經濟企業為主，其中包含新一代資訊科技、新能源智慧汽車、生物技術和大健康、機器人和智慧製造等產業。
北交所將帶來新的辦公需求增長極
今年上半年，險資和諧健康90。6億元買下北京CBD商務區的SK大廈，成為今年以來中國單體專案最高金額的交易。進入第三季度，資本對北京核心資產的保持持續關注。本季度北京共錄得7宗交易，成交面積約為24萬平方米，成交金額近人民幣68。29億元。
比較典型的大宗交易是，Brookfield完成對麥格里中國零售資產包收購，賈躍亭的世茂工三專案以16。45億元賣出。
展望第四季度，高力國際研究部董事陸明表示，甲級寫字樓市場將有14。1萬平方米的新增供應待入市，對市場衝擊有限。
他分析指出，雖然淨吸納量逐步迴歸常態化，但由於新專案體量有限且自用比例較高，因此四季度市場仍將持續去化，年末空置率將出現同比大幅回落。
全年來看，高力國際判斷，市場租金在今年四季度或明年一季度出現實質性企穩回升的預判。年度淨吸納量預計將創10年新高，去年Q4的19。4%空置率或將成為未來4-5年內的階段性高點。
進入三季度，北京設立北京證券交易所。
對此，陸明稱，
這是一項長期利好，從中長期來看，北交所的設立為全國的創新型中小企業提供了更高效的資源配置平臺，特別是“十四五”規劃中所提及的“專精特新”企業。
北京作為全國的科技中心，擁有全國最高的科研投入比例，最多的科研機構，相信北交所的設立將會使更多立足於北京的創新型中小企業受益。隨著這些企業逐步做大做強，
將為北京辦公樓市場帶來新的需求增長極。
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