11月12日，招商蛇口除了發債、發中票，還退出了和五礦、北京城建合作的北京專案。

據北京產權交易所披露資訊顯示，北京城建投資發展股份有限公司、招商局地產（北京）有限公司擬合計轉讓北京礦融城置業有限公司50%股權，轉讓底價合計約為228。23萬元。

其中，招商局擬轉讓北京礦融城置業有限公司30%股權，底價約137萬元。

公開資料顯示，標的企業成立於2021月6月16日，註冊資本1億元，由五礦地產、城建發展、招商蛇口分別持股40%、30%、30%。

截至2021年9月30日，標的企業營收為0，營業利潤、淨利潤虧損419。55萬元，資產總計58。98億元，負債總計59億元，所有者權益-419。55萬元。

多家聯合拿地

故事要從北京初次集中供地說起。

今年5月27日，北京初次集中供地出讓的30宗地，大多房企以聯合體形式拿地，招商蛇口也不例外，與五礦、北京城建聯合體在投報高標準建設方案中勝出，競得北京朝陽區王四營鄉土地一級開發專案一期1304-L03地塊。

最終成交價54。5億元，樓面價約4。5萬元/平米，需配建2。44萬平方米公租房，溢價率5。01%。而後以招商、五礦、北京城建各佔30%、40%、30%的權益成立了標的公司。

同批拍賣的還有兩宗地相鄰，同為朝陽區王四營地塊。一批供地中4塊五環內的地塊，朝陽王四營佔3塊。

一塊由金地、保利、華潤聯合體以31。5億元競得，需配建約1。4萬平米公租房，可售住宅樓面價約5。7萬元每平米，溢價率5%。

另一塊由中國綠髮（原魯能）競得，成交價30。95億元，溢價率5。09%，可售樓面價約5。7萬元每平米，配建公租房面積約1。4萬平米。

不論是競得條件還是地理位置，三塊地都表現出高度相近。其中，金地、保利、華潤聯合體所拿地塊僅距離招商、五礦、北京城建聯合體地塊1公里。

似乎從土地競拍環節開始，就指向未來開盤銷售過程的對標。

價效比內卷

取得預售證開盤又是一個關鍵節點。

據北京市住建委訊息，金地、保利、華潤聯合體的“保利錦上”與招商、五礦、北京城建聯合體“朝陽壹號”分別在9月13日、9月30號取得預售證，前後僅相差17天。前者目前全部樓棟預售、後者目前兩棟樓在預售中。

相關人士認為，保利錦上領跑，朝陽壹號佔盡劣勢，綠髮未加入此階段競爭。據北京市住建委的網籤資訊整理，保利錦上目前已簽約32套，朝陽壹號簽約5套。

對標競爭的不只同區地塊這兩家，一批供地中，外圍東五環豆各莊等地塊也在競爭關係中。

作為一個四環外五環內的專案，王四營地塊最大優勢在於位置，離國貿CBD開車25分鐘能到，近7號線焦化廠站，連著環球影城和國貿。但居住環境一般，周圍環境雜亂，周邊配套尚未跟上。

而東五環的豆各莊綠城專案也在剛需人群的輻射範圍內，同樣是7號線地鐵盤、僅在焦化廠站後一站，且有學校、配套完善，最高限價6。5萬元/平米。

有市場分析人士認為，專案周邊現狀使該區域的產品定位更偏向於剛需。誰能放低身段，對剛需人群更加友好，誰就有可能實現快速突圍。

據瞭解，王四營三宗地成交樓面價分別為56000元/平米、56701元/平米、57000元/平米，最高限價7。1萬元/平米，這意味著即使頂著上限賣，利潤空間也很有限。

激烈的競爭帶來了價效比內卷，根據一些房屋交易平臺資訊顯示，保利錦上和朝陽壹號目前都在頂著上限價格賣，但兩個樓盤似乎定位不同，前者更偏高階，並且自稱是五環內的最具價效比的專案。

樓盤預售還在繼續，招商退出了，在激烈的競爭與內卷中，算不過來賬或許是原因之一。

文章來源：觀點地產

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