在過去幾十年裡，中國的房地產行業創造了無數神話，不少人因為手裡房地產的增值，一躍成為當地有名的富豪。但絕大多數的普通人，卻由於房價的快速上漲揹負上了幾十數百萬的房貸。

年輕人需要購房、結婚，一定程度的推動了國內房地產市場的快速發展。但是，隨著剛需使用者群體減少，房地產行業的潛在危機也逐漸開始顯露。

7月19日，廣發銀行請求凍結恆大地產集團銀行有關存款1。32億元人民幣，此後，越來越多的訊息指出恆大的高槓杆、高負債率的問題。那麼，

恆大這些年發展房地產，究竟欠了多少錢，又是如何欠下來的？

12月12日，在第九屆中國企業家發展年會中，福耀玻璃創始人曹德旺，就恆大許家印進行了點評，其面露嚴肅

地

表示“

許家印總共才39億的資本，貸款就可以做到2萬億，相當於去年GDP得2%！

”

與許家印的恆大不同，曹德旺在成為知名企業家之後，並未專注於資本市場的發展。

反而透過自身的善舉，造福國內相關製造業的發展。

如何欠下來的？

回顧這次恆大的事件，39億元的資本造就高達兩萬億的欠款，

部分就

是通過了金融機構進行

槓桿欠下來的，甚至槓桿比例比馬雲旗下的螞蟻金服還要多，

要知道，螞蟻也不過是透過銀行的高槓杆操作，憑藉30億元的本金撬動了3000億的貸款。

與螞蟻上市被叫停的結果不同，恆大不僅成功完成了上市，還透過相關的資本運作用39億元的本金，撬動了高達2萬億的槓桿，

這又是如何做到的呢？

據瞭解，在恆大的負債中，

欠錢最多的並不是銀行而是各地的供應商。

根據央行負責人在今年10月份公佈的訊息，

恆大集團的總負債中，金融負債的比例不到三分之一，

約為6000億元左右，而

拖欠供應商的錢卻高達9600多億，

其中，

還包括了2000億元左右的商票。

為了在與房地產企業的競爭之中跑

得

更快，恆大不僅透過向銀行借貸換取現金流的充裕、又透過發行債券、上市融資等手段，獲取到了更多的資本支援，用於購買地皮然後建房對外銷售。

以恆大第一個樓盤金碧花園來講，

從拿地到建房、銷售以及購房者的入住，僅用了一年左右的時間就走完了全流程。

透過這一模式，恆大的樓盤很快就開在了全國各地，根據中指院統計的中國恆大集團專案明細顯示

，恆大共計有1322個在售、待售以及已成交但為竣工的專案在主要城市分佈。

當然，房地產市場終究會有飽和的一天，為了保障公司實現營收，房地產公司只能繼續抬高房價

，直至市場無法承受高房價而出現崩塌。

恆大事件，

實際是上市場內房價過高、成交率過低的一個縮影。

如果房價可以一直漲，購買的使用者數量一直出現穩定增長，這種高槓杆的運作模式，的確可以繼續的發展下去。但事實顯然不是這樣，

隨著出生人口接連的下滑，未來房地產市場的規模勢必會出現縮水。

簡而言之，

市場的需求大於供應，造就了房地產市場的蓬勃發展。在實際需求量小於供應量之後，市場很難再支撐連年上漲的房價。

一旦沒有人再為

高房價接盤，就會導致房地產公司的發展出現問題。

所以，曹德旺對恆大的點評很是犀利，透過自身資本39億、欠款兩萬億，實際上就是其高槓杆操作所帶來的必然結果，積重難返之下，暴雷亦是必然局面。

當然，有關部門已經開始介入恆大事件，12月6日，恆大風險化解委員會成立，許家印已經被強制售出恆大近3億股份，相信恆大事件最終會在相關部門的監管之下，得到妥善的處理。

寫在最後

房地產的快速發展，的確在很短的時間內就創造了一批“富人”，但在這些人富起來的同時，也應當將相應的責任落實到地。

積重難返之下，暴雷亦是必然局面。

該由誰為這些高槓杆地產公司來買單？這才是最應該解決的問題。

對於恆大事件，你又是怎麼看的呢？歡迎大家留言討論！