從長遠看，試睡直播對於促進人們觀念轉變會有積極作用，但解決“凶宅”無人問津情況，改變拍賣規則更有效。

▲“凶宅”法拍前開啟24小時試睡直播，近4萬人圍觀無一人競拍。影片/看看新聞Knews

文 |李曙明

日前，江蘇省蘇州市吳中區法院司法拍賣一處“凶宅”時，為證明“凶宅不兇”，拍賣前一天，在該房屋內進行了一場24小時的試睡直播，引發大量關注，3。9萬次圍觀，但最終仍流拍。

房主生前因賭博欠下債務，選擇在這套房子中燒炭自殺。在民間，這種發生過非正常死亡事件的房屋，被視為“凶宅”。這並不完全是迷信，而是一種可以理解、也應該得到尊重的忌諱。

在民間交易中，一方刻意隱瞞“凶宅”屬性的行為時有發生。此時，如果另一方反悔，法院會認定交易無效。而透過司法拍賣買到“凶宅”的可能，也並不能完全排除。類似“買到一套司法拍賣房，三證辦完後突然發現這個房子裡以前有租客自殺過，但法院的拍賣文書里根本未提及”的求助帖子，在網上也不時能看見。

司法拍賣買到“凶宅”，主要責任不在法院，而在案件當事人。出於希望高價成交等原因，當事人一般不會主動告知法院“凶宅”資訊，甚至會刻意隱瞞。所以，有些“凶宅”資訊，法院並不掌握。

▲資料圖。圖/IC photo

對於購買人來說，這意味著很大風險。根據相關司法解釋，“競買人決定參與競買的，視為對拍賣財產完全瞭解，並接受拍賣財產一切已知和未知瑕疵”。也就是說，一旦購買人透過司法拍賣買到“凶宅”，想反悔讓法院退房，基本不可能。

和民間交易的個人屬性不同，司法拍賣由法院主導，以國家名義進行。競買人對司法拍賣更信任，法院也有責任不辜負這份信任。因此，司法拍賣必須秉承公開、公平、公正的原則。

在拍賣前，法院應透過儘可能全面、詳盡的調查，發現“凶宅”線索，不讓當事人的隱瞞企圖得逞；而在確定拍賣物件為“凶宅”後，在拍賣公告中就要明確告知房產的詳細情況，包括“凶宅”屬性在內的房屋瑕疵，充分保障意向購買者的知情權。這些工作做好了，司法拍賣的“凶宅”才能“名正言順”進入拍賣流程。

不過，只有把“凶宅”賣出去，債權人的權益才能夠實現。所以，除了告知購買者“凶宅”資訊，如何把“凶宅”拍賣出去，也是法院要考慮的問題。本次拍賣中，法院為了拍賣成功，透過試睡直播證明“凶宅不兇”的嘗試，值得一說。

這樣的直播對於人轉變觀念，會有潛移默化的作用，從長遠看，對於“凶宅”司法拍賣成功，也會有積極作用。

而為使“凶宅”司法拍賣成功，也可考慮對司法拍賣規則做適當調整。根據目前司法拍賣規則，每一個拍賣物件，可以進行三次拍賣，第一次流拍後，第二次、第三次的起拍價將下調，每次下調幅度不超過20%。

但司法實踐中，經過兩次降價，“凶宅”仍無人問津的情況很常見。如果對拍賣規則做適當調整，兩次流拍後第三次拍賣不再設起拍價，拍賣成功的可能性會大很多。正像網友所說的：“只要價格足夠低，總會有人買。”

特約評論員 | 李曙明（法律從業者）

編輯 | 遲道華