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正坤財稅

房企拿地形式多種多樣，隨著國家對房地產市場調控力度的加強，各地政府對房企拿地均出臺了新的政策，比如“限地價、競配建’，如配建人才住宅等。

根據《廣東省“三舊”改造稅收指引》（粵稅法【2019】188號）“限地價、競配建”方式分為“直接移交方式、無償移交方式、政府回購方式”，實務中還存在競配建房產以限價、限銷售物件等限定條件由房企自行對外銷售的方式，

小編今天針對這種方式

從土地增值稅的角度

來分析具體的稅務處理和注意事項。

一、 自行銷售“限價人才房”具體約定舉例：

“人才房”建設標準的具體約定：

二、銷售“限價人才房”的土地增值稅的處理：

根據《廣東省“三舊”改造稅收指引》（粵稅法【2019】188號）規定，政府指定回購單位與開發企業按約定價格（不低於成本價）簽訂商品房買賣合同，不動產權屬登記首次登記在開發企業名下，再透過轉移登記將權屬辦至政府指定回購單位名下，按照 1。4。2。1（三）政府回購方式規定：“出讓合同（公告）約定按照不低於成本價移交的，據此確定土地增值稅應稅收入。

《廣東省“三舊”改造稅收指引》（粵稅法【2019】188號）中針對配建房的無償移交、直接移交以及政府回購的稅務處理都作出了相應規定，但對於房企自行銷售的配建人才房，188號文並沒有明確，筆者認為可以參照政府回購方式的規定，作為正常的銷售業務來處理，按照出讓合同（公告）約定的價格，確定土地增值稅應稅收入，同時，有關成本費用應允許在計算土地增值稅時扣除。

三、

清算時點未完全銷售的稅負影響及注意事項

理論上，如果在房地產企業開發的產品全部銷售完畢後，再進行土地增值稅清算，對企業來說是沒有稅負差異的。但是在實際操作中，當已轉讓的房地產建築面積佔整個專案可售建築面積的比例在85%以上時，稅務機關可以要求清算。以前述例舉人才房的限價標準，比如按照10000元/平的價格而同一專案的住宅售價達25000元/平，同時從上面列舉的建設標準來看，在 “同項目其他住宅” 成本和 “人才房” 成本幾乎無差別的情況下，“人才房”的增值率通常會低於其他的住宅產品，清算時點如果有大量的人才房未出售，由於單獨作為尾盤清算，不能納入專案的土地增值稅整體清算中，在清算時其對應的成本專案金額無法扣除，導致了人才房的成本在專案土增稅清算時不能充分有效的利用，造成了成本的浪費，出現稅率的跳檔，導致整體稅負的增加，本來有可能享受的普通住宅增值率低於20%免稅政策無法享受。

更為麻煩的是，這類自行銷售的人才房，由於對銷售物件有限制，對再轉讓條件有8年的限制，臨近清算時點假如還有大量未出售的話，處置會比較困難。

四、建議

對於這類自行銷售的“配建物業”，限制了銷售物件，又限制了再轉讓的時間，無疑會增加銷售難度，由於此類限制條件，在一開始的招拍掛公告中就會明確，筆者建議若開發專案有此類自行銷售的 “人才房” ，應關注銷售節點，提前做好銷售安排，使得在清算時點大部分的人才房已經售出，至於已經到清算時點還有大量 “配建房” 未售的，微信和公眾號都給你了，請和我們聯絡吧。