1、集中供地 終於大規模落地

大規模的集中供地，真的來了！

根據不完全統計，4月中旬開始到5月份結束，長春、廣州、無錫、重慶、瀋陽、杭州、北京、天津、福州、青島、深圳、廈門、南京這13個城市開啟了一輪全新的土地集中出讓。

根據之前的市場反饋，大家普遍認為這對大型龍頭房企來說是利好，因為相比中小型房企來說，TOP前50強明顯有更高的土地容錯率、更雄厚的資金和更優秀的投資拓展團隊。

可是，現實狠狠地打了一把臉，集中供地之後，龍頭房企的境遇並沒有明顯的改善。

為什麼會這樣？

主要還是因為房企錢緊。

繞了一圈，大家終於發現，即使強如龍頭房企，也並沒有真正做到贏家通吃。

《21世紀經濟報道》採訪了多名頭部房企人士發現，儘管大房企資金成本低、產品力強，可靈活性遠不及中型專業房企，其次短時間內籌集大量資金，難度非常高。

另一個非常明確的現象是：

2020年以來房企融資額度非常緊缺，TOP50也是如此。

貝殼研究院資料顯示，2021年一季度房企境內外債券融資累計約3040億，同比下降23%；其中TOP31-TOP50的房企下降幅度最大，同比減少62。06%，其次是TOP10的房企，降幅為57。71%。

在2021年2月集中供地政策出臺後，房企投拓部一度成為業內一個梗，有人說他們一年只幹三個月，剩餘時間發發呆就行。

實際情況遠比外界想象要複雜得多。

龍頭房企的拿地邏輯完全改變了，現在各自在做擅長的樓市領域，側重方向不盡相同。

比如萬科鬱亮之前公開說：

中國城市化進入第二個發展階段，建設世界級的都市圈，將成為中國下一輪增長的核心驅動力，像TOD、城市更新、大型複雜專案等，都成為未來城市的必備元素。

萬科的操作代表一種趨勢，意味著有些房企希望以城市更新作為切口，尋找一些業務增量，類似的包括中海、招商蛇口等龍頭房。

越是規模龐大，在三道紅線和兩集中大背景下，不得不變得越來越保守和折中，因為如果不這麼做，資金就會短缺，無法順利拿到心儀的地塊。

畢竟斷糧這種事，對於房企來說是不可接受的。

除此之外，幾乎所有房企都在猛攻所謂的業務多元化，謀求出路，想要捅破天花板獲得新發展。

然而現實是殘酷的，房企多元化時間緊、難度大、目前暫時不掙錢，更不能支撐主營業務。

與此同時，在調控收緊大背景下，留給龍頭房企新業務試錯的空間越來越小，成本越來越高了。

即使採用賽馬模式，盡最快速度篩選出來新業務，也無法在短短几年間形成規模，貢獻利潤。

例如萬科2020年多元化業務增速很快，給了市場一個驚喜，可是體量依舊很小。

財報顯示，萬科旗下的長租公寓品牌泊寓2020年營收25。4億。物業服務萬物雲營收182。04億，同比增27。36%。

物流倉儲方面萬緯物流全年管理專案營收18。7億，同比增長37%，其中高標庫和冷庫收入同比增長29%和60%。

2020全年萬科總營收4191。1億，以上三項多元化業務總和為226。14億，佔總營收比重也只有5。395%，新業務依舊處於成長期。

同時，有些專案已經悄然退居幕後了。

2020年底萬科原冰雪事業部丁長峰發了條朋友圈：

經過3個月的籌備，集團正式發文成立了萬科酒店及度假事業部，原冰雪事業部併入新的BU。

關關難過關關過，房企面前的困難，遠不止三道紅線和兩集中這麼簡單。

2、熱點城市供地大輪動 開啟！

截止4月25日，22個重點城市裡已經有長春、濟南兩個城市開啟了首批集中供地。

從整體情況來看，長春首場集中供地與以往相比，在溢價率方面沒有明顯變化。

溢價成交的地塊有6宗，其中只有1宗觸及最高限價，總計出讓38塊土地，創歷史之最。一方面說明長春當地房企對於政策持觀望態度，另一方面也說明它們沒有準備大量資金，選擇謹慎拿地。

長春這次集中供地可以用一句話來總結：

平淡如水，略有亮點。

這次土拍觸及限價時，長春採用了“設定最高限價+競配建租賃住房”的新模式。

華潤是唯一透過這種方式拍地的房企。8。53億元和競配建租賃住房4100平方米，它拿下了位於寬城區小南街地塊，專案可售樓面價為3585元/平方米，溢價率29。4%，是長春本輪溢價率最高的一塊地。

4月23日濟南迎來首批兩集中供地，83宗掛牌土地分佈在市內六區、高新區和萊蕪區、鋼城區。按照首次集中供地規模，住宅用地約佔全年計劃供應量的三成左右。

根據公開資料，以及各大熱點城市已經公佈的供地預告來看，我們可以將其分為三類：

第一梯隊是供地最積極的城市，包括廣州 。

它們首批集中供地量佔2021年總量的40%以上，廣州最為激進，掛牌總價超過900億，佔全年住宅供地計劃的62%，但土地質量和區位並不好，主力供應都安排在了增城、從化、南沙等遠郊地區。

第二梯隊是供地節奏不急不緩的杭州、濟南、長春、無錫等地。

它們首次集中供地佔全年計劃供應量的20%-30%不等，屬於穩健型，溢價率較高的地塊也比較少，在觀望的房企很多。

第三梯隊是供地節奏較慢的深圳、廈門、北京、青島等地。

深圳作為人多地少的典範城市，首次集中供地只佔全年計劃供應量的10%，合計6宗宅地，非常謹慎，核心原因還是最近三個月深圳樓市過於火爆，於是供地方面的數量和質量都被強行往下壓了一下。

北京和深圳相比又有區別，畢竟這裡寸土寸金。即將在5月8號推出的地塊，有很多優質地段，核心區佔比和2020年相當，質量有明顯上升，顯然是不想一次性出完，奈何市場過於熱情，當地房企嗷嗷待哺。

如此看來，22個熱點城市的集中供地，有點像是A股各種熱門公司的板塊輪動。

哪個城市的樓市火熱、成交量大，當地政府必然會在一個季度內做出相應調整。

第一場供應量少、質量一般，那麼必定在7月後來的集中供地上，提高一下質量和數量。

考慮到頭部房企飽受資金之困，必須把錢用在刀刃上，於是不可能和過去分散拍地時一樣，每一塊都瘋狂加價競拍，只能退而求其次，選擇有限資金下的最優解，拿最想要的地，剩下的和其它房企聯合開發。

在上一輪週期裡，TOP50房企完成了三四線大規模擴張，戰略性地退回到了一線和新一線，選擇深耕自己熟悉的專案和板塊，同時全力發展多元化業務。

又過了3年，隨著集中供地政策出臺和熱點城市樓市升溫，房企又開始做兩手準備了。

一方面在熱點城市，龍頭房企有選擇性地競拍自己最想要的土地，做出市場接受的優質新房，在房子質量和資金壓力間尋找平衡點。

另一方面，一度被拋棄的三四五線城市，尤其是它們的優質地塊，即將迎來第二春，我們已經看到少數三四線熱門地塊價格創新高了。

這又是一場輪迴。

兜兜轉轉，掙扎著尋求增長的房企們，在熱點城市“追地”的同時，也留了一手，同時在三四線尋找優質獵物。

3、地主家也沒餘糧了

整體來看，第一輪集中供地部分達成了穩定地價、抑制房價的作用，尤其是供地節奏穩健的長春、濟南等地，土地市場熱度得到了有效控制。

只是從目前情況來看，一手房的擠出效應，在未來的一二線熱點城市會越來越明顯，各位檀香如果真的是剛需，想在熱點城市入手新房，必須早做準備。

為什麼這麼說？

我們以近期熱點城市西安為例，安居客顯示新房均價大約1。4萬元一平米，新浪財經發布的2020年各城市工資中位數里，西安是4203元。

我們假設買一套90平米三房，一個普通西安人大約需要不吃不喝接近300個月，摺合25年。

按照2021年2月25日，西安市政府公佈的人均預期壽命80。3歲，如果決定買房，大半輩子會和房貸共存。

所以在不調控、不掏空6個錢包的情況下，一二線城市打拼的普通人，會距離安家夢越來越遙遠。

在集中供地影響下，購買新房的難度並不會下降，熱點城市依舊很熱，如果選擇二手房，就必須承受老舊的房型結構，以及更高的溢價。

孫宏斌在2020年融創業績會上也說：

我是支援調控的，不調控的話這個行業沒辦法幹了，不調控的話房價和地價都要上天。不調控的話，對開發商來說地價比房價漲得快，賺不了錢。老百姓也買不起，對誰都沒好處。

很真實，孫總是個實在人。

我們預測，隨著集中供地的逐步落實，開發商將更專注於拿優質地塊，只有那些新房最容易去化，對開發商幫助最大。

想在一線、新一線買品質新房的群體，必須儘早做好規劃，在搖不到號、積分不足的情況下，會陷入長期無房可買的尷尬境地。

未來，土地拍賣也將逐漸趨向於定製化，一塊地的競拍和銷售條件，都可以有針對地定製，這一輪調控最終的效果如何，需要7月、10月供地後才見分曉。

各位檀香，先彆著急，讓子彈飛一會兒。